Rechtsanwalt für Immobilienrecht in 1010 Wien und Niederösterreich

Beim Erwerb einer Immobilie stellt der Treuhänder sicher, dass der Kaufpreis für die Wohnung oder das Grundstück erst bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen an den Verkäufer ausbezahlt wird. Für diese Zwecke wird der Kaufpreis vom Käufer nach Unterzeichnung des Kaufvertrags auf ein eigenes Treuhandkonto bezahlt. Der Kaufpreis wird vom Treuhänder (entsprechend der Bestimmungen der abzuschließenden Treuhandvereinbarung) ausbezahlt, wenn entweder sämtliche Urkunden für die lastenfreie Einverleibung des Eigentumsrechts vorliegen oder das Eigentumsrecht des Käufers im Grundbuch eingetragen wurde. So wird einerseits sichergestellt, dass der Verkäufer den Kaufpreis auch tatsächlich erhält und dass der Kaufpreis erst dann ausbezahlt wird, wenn sichergestellt ist, dass das Eigentumsrecht des Käufers auch im Grundbuch einverleibt werden kann.

Da es bei der Veräußerung von Wohnungen und Liegenschaften regelmäßig um hohe Summe geht und der Verkauf durchaus auch rechtlich anspruchsvoll sein kann, sollte jedenfalls so früh wie möglich Rechtsberatung in Anspruch genommen werden. Ein Rechtsanwalt prüft zunächst das Kaufobjekt aus rechtlicher Sicht, unterstützt bei der Erstellung und Verhandlung des Kaufanbots sowie in weiterer Folge des Kaufvertrags.

Die Beratungspraxis zeigt, dass es aus Käufersicht empfehlenswert ist, einen „eigenen“ Rechtsanwalt mit der Erstellung des Kaufvertrags zu beauftragen. Oftmals wird der Kaufvertrag vom Rechtsanwalt des professionellen Verkäufers wie etwa einem Bauträger erstellt. Der eigens vom Käufer beauftragte Rechtsanwalt stellt jedenfalls sicher, dass die Interessen des Käufers hinreichend gewahrt werden und dieser ausreichend über die einzelnen Vertragspunkte aufgeklärt wird.

Auch kann es bei allfälligen Auslegungsfragen, etwa ob gewisse Voraussetzungen für die Auszahlung des Kaufpreises vorliegen, hilfreich sein, wenn der Kaufvertrag vom Rechtsanwalt des Käufers stammt und somit dieser die Aufgabe des Treuhänders übernimmt.

Die Leistungen des Rechtsanwalts im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks umfassen etwa die Prüfung des Grundbuchsstands, die Erstellung des Kaufvertrags, dessen Verhandlung mit den Parteien oder dem von diesen beauftragten Rechtsanwalt, Organisation des Unterschriftstermins, Vornahme der Selbstberechnung, Rückführung allfälliger Kredite der Verkäufer aus dem Kaufpreis, Vornahme der Löschung allfälliger bestehender Pfandrechte und Eintragung des Eigentumsrechts der Käufer und allfälliger neuer Pfandrechte.

Nimmt der Verkäufer das Kaufanbot des Käufers durch Gegenzeichnung an, so liegt in der Regel bereits ein rechtsgültiger Vertrag über den Kauf der Immobilie vor. Aus diesem Grund sollte sowohl die Wohnung, das Haus oder das Grundstück als auch das Kaufanbot bereits vor dessen Unterzeichnung rechtlich geprüft werden. Ein nachträglicher Rücktritt vom Kaufanbot ist nur unter sehr eingeschränkten Voraussetzungen möglich.

Für nähere Details zu den rechtlichen Aspekten des Kaufanbots beim Immobilienkauf siehe folgenden Artikel in meinem Blog.

Häufig fragen sich die Käufer einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks erst nach Unterzeichnung des Kaufangebots oder des Kaufvertrags, ob sie vom jeweiligen Vertrag noch zurücktreten können. Grundsätzlich und bis auf wenige Ausnahmen ist ein Rücktritt vom Immobiliengeschäft nicht möglich, sofern ein Rücktrittsrecht oder eine Bedingung nicht ausdrücklich vereinbart wurden. Oftmals ist den Interessenten nicht bewusst, dass das Kaufanbot bereits ein bindendes Rechtsgeschäft darstellt und der Kaufvertrag lediglich weitere Details regelt und nur für die Zwecke der Verbücherung im Grundbuch notariell beglaubigt unterschrieben wird.

Unter gewissen Voraussetzungen können etwa Verbraucher binnen einer Woche vom Kaufanbot zurücktreten, wenn sie dieses am Tag der Erstbesichtigung des Kaufobjekts unterzeichnet haben. Überdies kann beim Verbrauchergeschäft ein Rücktrittsrecht bestehen, wenn eine gewisse wesentliche, vom Verkäufer zugesagte Bedingung nicht eintritt. Überdies besteht nicht nur im Verbrauchergeschäft ein Rücktrittsrecht, wenn der Verkäufer seine Leistungen nicht zeitgerecht erbringt und sich somit im Verzug befindet. Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) sieht ein Rücktrittsrecht für den Fall vor, dass der verkaufende Bauträger gewisse Informationen nicht rechtzeitig an den Käufer übermittelt.

Sämtliche dieser Rücktrittsrechte können jedoch nur unter ganz gewissen Voraussetzungen ausgeübt werden, weshalb jedenfalls eine umfassende Prüfung des Sachverhalts für eine nähere Aussage dazu erforderlich ist.

Als Rechtsanwalt und Vertragsverfasser übernehme ich die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer, der gerichtlichen Eintragungsgebühren und der Immobilienertragssteuer. Diese Leistung ist üblicherweise bei der Beauftragung mit der Erstellung des Kaufvertrags inkludiert. Der Käufer hinterlegt dafür die Steuern und Gebühren bei mir als Treuhänder und ich führe diese dann in der Folge für ihn beim Finanzamt ab.

Beim Verkauf einer Wohnung oder einer sonstigen Liegenschaft hat der Verkäufer den Veräußerungsgewinn grundsätzlich zu versteuern und die sogenannte Immobilienertragssteuer abzuführen. Neben weiteren Ausnahmen von der Immobilienertragssteuer ist der Verkauf der Immobilie dann steuerfrei, wenn es sich um den Hauptwohnsitz des Verkäufers handelt. Dabei sind zwei Fälle zu unterscheiden. Keine Immobilienertragssteuer fällt (vereinfacht dargestellt) einerseits dann an, wenn der Verkäufer seit der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre im Kaufobjekt gewohnt hat. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist weiters dann anzuwenden, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend im Kaufobjekt gewohnt hat.

Dabei ist zu beachten, dass diese Regelungen im Detail kompliziert sind und für eine rechtliche Beurteilung jedenfalls die Prüfung des zugrundeliegenden Sachverhalts erforderlich ist.

Vereinfacht gesprochen regelt der Bauvertrag üblicherweise die Erbringung von Bauleistungen aller Art gegen Entgelt. Es empfiehlt sich, den Vertragsgegenstand im Bauvertrag so detailliert wie möglich niederzuschreiben, um künftige Streitigkeiten rund um den Leistungsumfang möglichst zu vermeiden. Weitere Punkte, die in keinem Bauvertrag fehlen sollten, sind ein genauer Zeitplan über die Fertigstellung und idealerweise auch die einzelnen Teilleistungen, sowie, falls gegenüber der Gegenseite durchsetzbar, Vertragsstrafen für die nicht rechtzeitige Leistungserbringung. Um nachträglich unangenehme Überraschungen zu vermeiden, ist die Vereinbarung eines Pauschalpreises empfehlenswert. Sind die Parteien damit einverstanden, sollte dies ausdrücklich festgehalten werden.

Die Grundregel ist, dass der Verkäufer einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks im Rahmen der gesetzlichen Gewährleistung für die bei der Übergabe vorhandenen Mängel am Kaufobjekt einzustehen hat und haftet. Lag bei der Übergabe des Objekts ein Mangel vor oder war dieser zu diesem Zeitpunkt bereits angelegt, hat der Käufer zunächst das Recht auf Verbesserung. Kommt der Verkäufer seiner Verpflichtung zur Verbesserung nicht nach, kann der Käufer gerichtlich entweder eine Preisminderung oder die Wandlung des Kaufvertrags über die Immobilie verlangen.

Dabei ist zu beachten, dass die Gewährleistung zwischen Privatpersonen grundsätzlich ausgeschlossen werden kann, womit die Haftung des Verkäufers weitgehend reduziert wird. Umso empfehlenswerter ist es daher aus Käufersicht, idealerweise bereits im Kaufanbot, spätestens aber im Kaufvertrag sicherzustellen, dass die Gewährleistung nicht eingeschränkt ist. Vielmehr sollten vom Verkäufer mündlich zugesagte Eigenschaften auch im Kaufvertrag dokumentiert werden. Umgekehrt ist dem Verkäufer ein möglichst weiter Gewährleistungsausschluss, Verzicht auf Irrtumsanfechtung und Ausschluss von Schadenersatzansprüchen anzuraten.

Steht fest, dass bei der erworbenen Immobilie (sei es eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück) bei Übergabe ein Mangel vorlag, ist zunächst in einem ersten Schritt zu prüfen, ob der Verkäufer für diesen Mangel einzustehen hat. Um dies beurteilen zu können, liefert die vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien einen ersten Anhaltspunkt, so etwa, ob ein Gewährleistungsverzicht abgegeben wurde oder gewisse Eigenschaften ausdrücklich zugesagt wurden.

Verläuft diese Prüfung positiv, dann werden dem Verkäufer üblicherweise zunächst die Mängel mitgeteilt und der Verkäufer wird dabei aufgefordert, die vorhandenen Mängel zu sanieren (zu verbessern). Kommt der Verkäufer dieser Aufforderung nicht oder nur ungenügend nach, dann steht dem Käufer die (gerichtliche) Geltendmachung einer Preisminderung oder der Wandlung des Kaufvertrags offen.

Beim Kauf oder Verkauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks wird der Kaufvertrag üblicherweise von einem Rechtsanwalt oder einem Notar erstellt. Für die Einverleibung des Eigentumsrechts im Grundbuch ist jedenfalls die Beglaubigung der Unterschriften der Parteien durch einen Notar erforderlich. Entscheiden sich die Parteien für die Errichtung des Vertrags durch einen Anwalt, dann kann der Unterschriftstermin in der Kanzlei des Rechtsanwalts stattfinden, an dem auch der Notar zur Vornahme der Beglaubigung teilnimmt.

Unter Immobilienrecht versteht man eine Querschnittsmaterie, die neben dem Liegenschaftserwerb etwa das Grundverkehrsrecht, das Grundbuchsrecht, das Mietrecht, das Wohnungseigentumsrecht, das Bauträgervertragsrecht, Steuern und Abgaben, das Raumordnungs- und Baurecht sowie das Maklerrecht umfasst.

Die Provision für die Vermittlung der Immobilie an den Makler ist mit Zustandekommen des Geschäfts zu bezahlen. Dies ist dann der Fall, wenn der Kauf aus rechtlicher Sicht als bindend anzusehen ist. So etwa bei allseitiger Unterzeichnung eines Kaufanbots, das keine weiteren Bedingungen oder Vorbehalte enthält. Hängt der Immobilienkauf daher noch von weiteren Faktoren ab, wie etwa dem Vorliegen der Finanzierungszusage einer Bank, dann sollte das Kaufanbot einen entsprechenden Vorbehalt enthalten. Wird die Finanzierung von der Bank nicht gewährt, dann ist auch das Kaufanbot nicht als bindend anzusehen und der Makler hat keinen Anspruch auf Provisionszahlung. Mit derartigen Vorbehalten und Bedingungen sollte schon allein deshalb gearbeitet werden, da der Verkäufer ein bindendes Kaufanbot gerichtlich durchsetzen kann.