MMag. Maximilian Höltl

Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Wien und Umgebung

Unverbindliches Orientierungsgespräch

Mein Anspruch

Beratung zu sämtlichen Aspekten des österreichischen Immobilienrechts

Sie benötigen rechtliche Unterstützung beim Kauf oder Verkauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks, bei Baumängeln, einem Bauvertrag oder haben sonstige immobilienrechtliche Anliegen?

Ich berate meine MandantInnen in ganz Österreich und darüber hinaus, insbesondere in Wien und Umgebung, in sämtlichen Fragen des Liegenschafts- und Immobilienrechts.

Mir ist es ein persönliches Anliegen, meine MandantInnen umfassend über die Rechtsfolgen der von Ihnen abzugebenden Erklärungen zu beraten. Die Aufklärung über sämtliche relevante rechtliche Aspekte stellt daher eine Selbstverständlichkeit dar.

Immobilienrecht, Liegenschaftsrecht und Kaufverträge in Österreich, insbesondere in Wien und Umgebung

Leistungsumfang

Kauf und Verkauf von Immobilien

Im Zusammenhang mit dem Erwerb oder dem Verkauf einer Immobilie übernehme ich sämtliche erforderlichen Aufgaben, wie insbesondere die Erstellung oder Prüfung des Kaufangebots und des Kaufvertrags, die Selbstberechnung und Abfuhr der Steuern und die grundbücherliche Durchführung des Vertrags. Optimalerweise wird beim Immobilienkauf bereits vor der Unterzeichnung des Kaufangebots anwaltliche Beratung in Anspruch genommen (für nähere Hintergründe dazu siehe folgenden Blog-Artikel – Rechtliche Aspekte des Kaufanbots beim Erwerb einer Immobilie)

  • Erstellung und Prüfung von Kaufangeboten und Kaufverträgen
  • rechtliche Prüfung des Kaufobjekts und diesbezügliche Beratung
  • Aufklärung über rechtliche Risiken beim Liegenschaftskauf
  • Selbstberechnung und Abfuhr von Grunderwerbsteuer und Immobilienertragssteuer
  • Grundbücherliche Durchführung
  • Übernahme von Treuhandschaften über das elektronische Treuhandbuch der Rechtsanwaltskammer
  • außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen aus Kaufverträgen
  • Beratung zu allfälligen Rücktrittsrechten

Baurecht, Baumängel und Gewährleistung

Ich unterstütze meine MandantInnen bei der Geltendmachung und Durchsetzung genauso wie bei der Abwehr von gewährleistungs- und schadenersatzrechtlichen Ansprüchen im Zusammenhang mit Baumängeln und Ansprüchen aus Kaufverträgen. Um Zeit und Kosten zu sparen, ist naturgemäß die außergerichtliche Einigung mit der Gegenseite, sei es das Bauunternehmen, der Bauträger oder die andere Partei des Kaufvertrags zu bevorzugen. Eingeleitet wird dies üblicherweise durch ein (anwaltliches) Aufforderungsschreiben an den Werkunternehmer oder Verkäufer zur entsprechenden Verbesserung der von ihm erbrachten Leistungen. Sollte dies nicht zielführend sein, kann der Anspruch auf Verbesserung, Preisminderung oder Wandlung gerichtlich durchgesetzt werden. Da gewährleistungsrechtliche Ansprüche vergleichsweise kurze Verjährungsfristen haben, kann der Anspruch unter Umständen auch auf Schadenersatz und Irrtumsanfechtung gestützt werden. Ein sehr wesentlicher Punkt bei Baumängeln ist die Beweissicherung, da üblicherweise zeitnah weitergebaut oder fertiggestellt werden soll. Für diese Zwecke bietet sich das gerichtliche Beweissicherungsverfahren an.

Schenkungen und Schenkungsverträge

Meine Leistungen umfassen allgemein die Beratung zu den rechtlichen Aspekten von Schenkungen und die Erstellung und Verhandlung von Schenkungsverträgen und Übergabsverträgen. Dabei übernehme ich auch die Berechnung und Abfuhr der damit im Zusammenhang anfallenden Steuern und Gebühren sowie die grundbücherliche Durchführung des Vertrags. Mit derartigen Verträgen ist es möglich, die Erbfolge vorwegzunehmen und das vorhandene Vermögen bereits zu Lebzeiten aufzuteilen. Die Interessen des Geschenkgebers werden häufig mit einem lebenslangen Wohnrecht, einer Leibrente, einem Vorkaufsrecht oder einem Belastungs- und Veräußerungsverbot gewahrt. Bei Schenkungen von Liegenschaften sollte überdies beachtet werden, dass diese unter gewissen Umständen vom Geschenkgeber angefochten bzw. widerrufen werden können.

Wohnungseigentumsrecht

Bei Wohnungen oder aber auch mehreren Einfamilienhäusern auf einem Grundstück steht die gesamte Liegenschaft regelmäßig im Miteigentum sämtlicher Eigentümer. Daraus ergeben sich aufgrund der häufig unterschiedlichen Interessen naturgemäß zahlreiche Berührungspunkte zwischen den Miteigentümern oder der Hausverwaltung. Das Wohnungseigentumsgesetz bietet eine breite Auswahl an Rechtbehelfen zur Wahrung der Interessen des einzelnen Wohnungseigentümers, wie etwa Anträge auf Nutzwertfestsetzung, auf Zustimmung zu Änderungen oder auf Durchsetzung von Minderheitenrechten.

Ich berate zu sämtlichen Aspekten des Wohnungseigentumsrechts. Davon umfasst sind insbesondere die allgemeine Beratung zum Wohnungseigentumsrecht, die Begründung von Wohnungseigentum sowie auch die gerichtliche und außergerichtliche Durchsetzung und Abwehr von Ansprüchen aus dem Wohnungseigentumsgesetz oder dem Wohnungseigentumsvertrag.

Miet- und Pachtverträge

Zu meinen Beratungsleistungen zählen ferner die Erstellung und Verhandlung von Mietverträgen sowie von Pachtverträgen und die gerichtliche und außergerichtliche Vertretung bei Streitigkeiten daraus. Bei der Vertragserstellung ist es essentiell, zunächst festzustellen, ob und inwieweit das Mietrechtsgesetz auf das jeweilige Mietverhältnis zur Anwendung gelangt. Das Mietrechtsgesetz sieht umfassende mieterfreundliche Bestimmungen vor, wie etwa eine Deckelung des Mietzinses und Kündigungsbeschränkungen. Je nachdem, ob das Mietverhältnis in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt oder darauf nur das ABGB anzuwenden ist, sind die Mietverträge unterschiedlich auszugestalten und verschiedene Aspekte zu berücksichtigen.

Bauverträge

Ich berate meine MandantInnen allgemein zu den sich aus Bauverträgen ergebenden Rechten und Pflichten, erstelle und verhandle Bauverträge und vertrete gerichtlich und außergerichtlich bei Streitigkeiten aus derartigen Verträgen. Um zukünftige Streitigkeiten und Auslegungsschwierigkeiten beim Bauen möglichst bereits im Vorfeld zu vermeiden, empfiehlt es sich, den Vertrag über den Bau oder Umbau des Gebäudes aus rechtlicher Sicht zu prüfen. Hier ist insbesondere sicherzustellen, dass der Leistungsumfang des Werkunternehmers möglichst detailliert beschrieben ist, der Fertigstellungstermin festgelegt ist und ein umfassender Pauschalpreis vereinbart wird.

Bauträgerprojekte

Bauträgerprojekte begleite ich aus rechtlicher Sicht mit der Erstellung des Wohnungseigentumsvertrags, Begründung von Wohnungseigentum, Erstellung der Kaufverträge für den Abverkauf von Wohnungen unter Berücksichtigung der Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes sowie der außergerichtlichen und gerichtlichen Abwehr von Mängelansprüchen.

Sonstige Immobilienrechtliche Leistungen

Überdies berate ich zu sämtlichen übrigen liegenschaftsbezogenen Themen, die hier nicht ausdrücklich angeführt sind. So etwa zu sonstigen Streitigkeiten im Zusammenhang mit Liegenschaften oder Architektenverträgen. Gegenstand meiner Leistungen ist zudem die Vornahme von Grundbuchsanträgen aller Art.

Honorar

Unverbindliches Orientierungs­gespräch und faire Konditionen

Gerne stehe ich im Rahmen eines unverbindlichen Orientierungsgesprächs für Ihre Fragen zur Verfügung. Dabei nehme ich den Sachverhalt auf und kann idealerweise bereits eine erste Einschätzung der Rechtslage und eine Empfehlung zur weiteren Vorgehensweise abgeben.

Ich biete Ihnen eine an die individuellen Bedürfnisse angepasste, faire und transparente Honorarlösung. Dabei kommen folgende alternative Abrechnungsmöglichkeiten in Betracht:

Stundensatz
Pauschalvereinbarung
Rechtsanwaltstarif
Rechtsschutzversicherung

Gerne können wir auf diese Varianten beim Erstgespräch näher eingehen.

Rezensionen

Erfahrungen meiner Mandanten

Weitere Rezensionen finden Sie bei meinanwalt.at und Google.

Sie erreichen mich per E-Mail, telefonisch als auch mit folgendem Kontaktformular. Gerne können Sie mir auch bereits erste Dokumente über das Kontaktformular oder per E-Mail zukommen lassen. Ich werde mich zeitnah bei Ihnen melden.

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    MMag. Maximilian Höltl

    Rechtsanwalt

    Häufig gestellte Fragen

    Q&A Immobilienrecht

    Was steht beim Erwerb einer Immobilie im Kaufvertrag?

    Beim Erwerb einer Immobilie, sei es eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück, sollte der Kaufvertrag einen gewissen Mindestinhalt aufweisen, um künftige Streitigkeiten möglichst zu vermeiden. Jedenfalls sollte darin das Kaufobjekt so detailliert wie möglich beschrieben und konkretisiert werden, idealerweise unter Zugrundelegung eines aktuellen Grundbuchauszugs. Neben den Parteien, dem Kaufpreis und dem Übergabetermin sollte der Kaufvertrag eine treuhändige Abwicklung des Kaufs vorsehen, um sicherzustellen, dass das Eigentumsrecht des Käufers im Grundbuch einverleibt wird und der Verkäufer den Kaufpreis erhält. Am intensivsten werden in der Regel die Gewährleistungsbestimmungen verhandelt. Hier hat der Verkäufer ein Interesse, die Gewährleistung so weit wie möglich auszuschließen, wohingegen der Käufer über die gesetzliche Gewährleistung hinaus auf bestimmte Zusicherungen bestehen sollte. Üblicherweise werden etwa vom Verkäufer die Lastenfreiheit und die Übereinstimmung mit der Baubewilligung zugesichert.

    Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

    Beim entgeltlichen Erwerb einer Immobilie, sei es einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks, fällt in der Regel Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5% des Kaufpreises an Nebenkosten an. Für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch, die Voraussetzung für den Eigentumserwerb durch den Käufer ist, fällt grundsätzlich eine Gebühr in Höhe von 1,1% des Kaufpreises an. Ist der Kauf fremdfinanziert und wird der Kredit hypothekarisch besichert, ist mit einer Gebühr von 1,2% des Werts des einzutragenden Pfandrechts zu rechnen.

    Wird ein Rechtsanwalt mit der Errichtung des Kaufvertrags und den damit zusammenhängenden Tätigkeiten beauftragt, so wird dafür üblicherweise ein Honorar zwischen 1,5% und 2% des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer und Barauslagen vereinbart. Einzelfallbezogen ist jedoch auch die Vereinbarung einer (niedrigeren) Pauschale möglich.

    Bei Vorliegen von Vermittlungsleistungen eines Immobilienmaklers ist auch dessen Vermittlungsprovision zu berücksichtigen, die in der Regel 3% des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer beträgt.

    Sämtliche der oben genannten Steuern, Gebühren und Honorare sind entweder zwingend vom Käufer zu bezahlen oder werden üblicherweise von Käufer bezahlt.

    Benötige ich einen Rechtsanwalt für die Prüfung des Kaufvertrags über eine Immobilie?

    Bei Immobilienverkäufen kommt es häufig vor, dass nur ein Rechtsanwalt in die Errichtung des Kaufvertrags involviert ist. In einem solchen Fall hat dieser die Interessen sämtlicher Parteien zu berücksichtigen. Die Beratungspraxis zeigt, dass es empfehlenswert sein kann, seinen „eigenen“ Rechtsanwalt für die Prüfung des Kaufvertrags zu beauftragen, da dieser damit in der Position ist, den Kaufvertrag ausschließlich aus Sicht und zum Vorteil seiner Mandantschaft zu verhandeln.

    Was kostet die Prüfung eines Kaufvertrags für eine Immobilie beim Rechtsanwalt?

    Ist bereits ein Rechtsanwalt mit der Erstellung des Kaufvertrags beauftragt, stellt sich häufig die Frage, was die Prüfung dieses Kaufvertrags durch den „eigenen“ Rechtsanwalt kostet. Hier bietet sich für die erste Prüfung und Beratung zum Kaufanbot oder dem Kaufvertrag die Vereinbarung eines Pauschalpreises an, da die Leistungen in diesem Fall bereits vorab klar abgrenzbar sind. Soll nach der Aufklärung des Mandanten über allfällige Änderungsmöglichkeiten am Vertrag der Vertrag mit dem Rechtsanwalt der anderen Partei verhandelt werden, bietet sich dafür die Vereinbarung eine Stundensatzes an. Im Rahmen eines unverbindliches Orientierungsgesprächs erheben wir gemeinsam den voraussichtlichen Aufwand, woraufhin ich Ihnen ein kompetitives Angebot machen kann.

    Was kostet die Erstellung eines Kaufvertrags für den Kauf einer Immobilie ?

    Wird ein Rechtsanwalt mit der Errichtung des Kaufvertrags und den damit zusammenhängenden Tätigkeiten beauftragt, so wird dafür üblicherweise ein Honorar zwischen 1,5% und 2% des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer und Barauslagen vereinbart. Einzelfallbezogen ist jedoch auch die Vereinbarung einer (niedrigeren) Pauschale möglich. Im Rahmen eines unverbindliches Orientierungsgesprächs erheben wir gemeinsam den voraussichtlichen Aufwand, woraufhin ich Ihnen ein kompetitives Angebot machen kann.

    Wer bezahlt die Kosten des Kaufvertrags beim Immobilienerwerb?

    Die Kosten für die Erstellung des Kaufvertrags zahlt üblicherweise der Käufer der Immobilie. Ebenso trägt der Käufer in der Regel die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr sowie die Maklerkosten.

    Welche Kosten hat der Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie?

    Wird eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück verkauft, ist vom Verkäufer jedenfalls eine allfällige Immobilienertragssteuer zu tragen. Bemessungsgrundlage ist dabei der vom Verkäufer erzielte Veräußerungserlös (nicht aber der Verkaufspreis). Ebenso sind vom Verkäufer die Kosten für die Selbstberechnung der Immobilienertragssteuer (in der Regel an den Vertragserrichter) zu bezahlen. Sofern eine bestehende Finanzierung des Verkäufers aus dem Verkaufspreis zurückzubezahlen ist und im Grundbuch eingetragene Pfandrechte zu löschen sind (sog. Lastenfreistellung), ist vom Verkäufer der damit einhergehende Aufwand des Vertragserrichters abzugelten.

    Wofür wird beim Kauf einer Immobilie ein Treuhänder und ein Treuhandkonto benötigt?

    Beim Erwerb einer Immobilie stellt der Treuhänder sicher, dass der Kaufpreis für die Wohnung oder das Grundstück erst bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen an den Verkäufer ausbezahlt wird. Für diese Zwecke wird der Kaufpreis vom Käufer nach Unterzeichnung des Kaufvertrags auf ein eigenes Treuhandkonto bezahlt. Der Kaufpreis wird vom Treuhänder (entsprechend der Bestimmungen der abzuschließenden Treuhandvereinbarung) ausbezahlt, wenn entweder sämtliche Urkunden für die lastenfreie Einverleibung des Eigentumsrechts vorliegen oder das Eigentumsrecht des Käufers im Grundbuch eingetragen wurde. So wird einerseits sichergestellt, dass der Verkäufer den Kaufpreis auch tatsächlich erhält und dass der Kaufpreis erst dann ausbezahlt wird, wenn sichergestellt ist, dass das Eigentumsrecht des Käufers auch im Grundbuch einverleibt werden kann.

    Wer erstellt den Kaufvertrag beim Erwerb einer Immobilie?

    Da es bei der Veräußerung von Wohnungen und Liegenschaften regelmäßig um hohe Summe geht und der Verkauf durchaus auch rechtlich anspruchsvoll sein kann, sollte jedenfalls so früh wie möglich Rechtsberatung in Anspruch genommen werden. Ein Rechtsanwalt prüft zunächst das Kaufobjekt aus rechtlicher Sicht, unterstützt bei der Erstellung und Verhandlung des Kaufanbots sowie in weiterer Folge des Kaufvertrags.

    Die Beratungspraxis zeigt, dass es aus Käufersicht empfehlenswert ist, einen „eigenen“ Rechtsanwalt mit der Erstellung des Kaufvertrags zu beauftragen. Oftmals wird der Kaufvertrag vom Rechtsanwalt des professionellen Verkäufers wie etwa einem Bauträger erstellt. Der eigens vom Käufer beauftragte Rechtsanwalt stellt jedenfalls sicher, dass die Interessen des Käufers hinreichend gewahrt werden und dieser ausreichend über die einzelnen Vertragspunkte aufgeklärt wird.

    Auch kann es bei allfälligen Auslegungsfragen, etwa ob gewisse Voraussetzungen für die Auszahlung des Kaufpreises vorliegen, hilfreich sein, wenn der Kaufvertrag vom Rechtsanwalt des Käufers stammt und somit dieser die Aufgabe des Treuhänders übernimmt.

    Welche Leistungen erbringt der Rechtsanwalt beim Immobilienkauf?

    Die Leistungen des Rechtsanwalts im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks umfassen etwa die Prüfung des Grundbuchsstands, die Erstellung des Kaufvertrags, dessen Verhandlung mit den Parteien oder dem von diesen beauftragten Rechtsanwalt, Organisation des Unterschriftstermins, Vornahme der Selbstberechnung, Rückführung allfälliger Kredite der Verkäufer aus dem Kaufpreis, Vornahme der Löschung allfälliger bestehender Pfandrechte und Eintragung des Eigentumsrechts der Käufer und allfälliger neuer Pfandrechte.

    Worauf muss ich beim Kaufanbot achten?

    Nimmt der Verkäufer das Kaufanbot des Käufers durch Gegenzeichnung an, so liegt in der Regel bereits ein rechtsgültiger Vertrag über den Kauf der Immobilie vor. Aus diesem Grund sollte sowohl die Wohnung, das Haus oder das Grundstück als auch das Kaufanbot bereits vor dessen Unterzeichnung rechtlich geprüft werden. Ein nachträglicher Rücktritt vom Kaufanbot ist nur unter sehr eingeschränkten Voraussetzungen möglich.

    Für nähere Details zu den rechtlichen Aspekten des Kaufanbots beim Immobilienkauf siehe folgenden Artikel in meinem Blog.

    Kann ich beim Immobilienkauf vom Kaufanbot oder vom Kaufvertrag zurücktreten?

    Häufig fragen sich die Käufer einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks erst nach Unterzeichnung des Kaufangebots oder des Kaufvertrags, ob sie vom jeweiligen Vertrag noch zurücktreten können. Grundsätzlich und bis auf wenige Ausnahmen ist ein Rücktritt vom Immobiliengeschäft nicht möglich, sofern ein Rücktrittsrecht oder eine Bedingung nicht ausdrücklich vereinbart wurden. Oftmals ist den Interessenten nicht bewusst, dass das Kaufanbot bereits ein bindendes Rechtsgeschäft darstellt und der Kaufvertrag lediglich weitere Details regelt und nur für die Zwecke der Verbücherung im Grundbuch notariell beglaubigt unterschrieben wird.

    Unter gewissen Voraussetzungen können etwa Verbraucher binnen einer Woche vom Kaufanbot zurücktreten, wenn sie dieses am Tag der Erstbesichtigung des Kaufobjekts unterzeichnet haben. Überdies kann beim Verbrauchergeschäft ein Rücktrittsrecht bestehen, wenn eine gewisse wesentliche, vom Verkäufer zugesagte Bedingung nicht eintritt. Überdies besteht nicht nur im Verbrauchergeschäft ein Rücktrittsrecht, wenn der Verkäufer seine Leistungen nicht zeitgerecht erbringt und sich somit im Verzug befindet. Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) sieht ein Rücktrittsrecht für den Fall vor, dass der verkaufende Bauträger gewisse Informationen nicht rechtzeitig an den Käufer übermittelt.

    Sämtliche dieser Rücktrittsrechte können jedoch nur unter ganz gewissen Voraussetzungen ausgeübt werden, weshalb jedenfalls eine umfassende Prüfung des Sachverhalts für eine nähere Aussage dazu erforderlich ist.

    Wer führt beim Kauf einer Immobilie die Steuern ab?

    Als Rechtsanwalt und Vertragsverfasser übernehme ich die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer, der gerichtlichen Eintragungsgebühren und der Immobilienertragssteuer. Diese Leistung ist üblicherweise bei der Beauftragung mit der Erstellung des Kaufvertrags inkludiert. Der Käufer hinterlegt dafür die Steuern und Gebühren bei mir als Treuhänder und ich führe diese dann in der Folge für ihn beim Finanzamt ab.

    Immobilienertragssteuer – Hauptwohnsitzbefreiung beim Verkauf einer Liegenschaft

    Beim Verkauf einer Wohnung oder einer sonstigen Liegenschaft hat der Verkäufer den Veräußerungsgewinn grundsätzlich zu versteuern und die sogenannte Immobilienertragssteuer abzuführen. Neben weiteren Ausnahmen von der Immobilienertragssteuer ist der Verkauf der Immobilie dann steuerfrei, wenn es sich um den Hauptwohnsitz des Verkäufers handelt. Dabei sind zwei Fälle zu unterscheiden. Keine Immobilienertragssteuer fällt (vereinfacht dargestellt) einerseits dann an, wenn der Verkäufer seit der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre im Kaufobjekt gewohnt hat. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist weiters dann anzuwenden, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend im Kaufobjekt gewohnt hat.

    Dabei ist zu beachten, dass diese Regelungen im Detail kompliziert sind und für eine rechtliche Beurteilung jedenfalls die Prüfung des zugrundeliegenden Sachverhalts erforderlich ist.

    Was regelt der Bauvertrag?

    Vereinfacht gesprochen regelt der Bauvertrag üblicherweise die Erbringung von Bauleistungen aller Art gegen Entgelt. Es empfiehlt sich, den Vertragsgegenstand im Bauvertrag so detailliert wie möglich niederzuschreiben, um künftige Streitigkeiten rund um den Leistungsumfang möglichst zu vermeiden. Weitere Punkte, die in keinem Bauvertrag fehlen sollten, sind ein genauer Zeitplan über die Fertigstellung und idealerweise auch die einzelnen Teilleistungen, sowie, falls gegenüber der Gegenseite durchsetzbar, Vertragsstrafen für die nicht rechtzeitige Leistungserbringung. Um nachträglich unangenehme Überraschungen zu vermeiden, ist die Vereinbarung eines Pauschalpreises empfehlenswert. Sind die Parteien damit einverstanden, sollte dies ausdrücklich festgehalten werden.

    Hat der Käufer beim Wohnungskauf oder beim Kauf eines Grundstücks oder Hauses Gewährleistungsansprüche?

    Die Grundregel ist, dass der Verkäufer einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks im Rahmen der gesetzlichen Gewährleistung für die bei der Übergabe vorhandenen Mängel am Kaufobjekt einzustehen hat und haftet. Lag bei der Übergabe des Objekts ein Mangel vor oder war dieser zu diesem Zeitpunkt bereits angelegt, hat der Käufer zunächst das Recht auf Verbesserung. Kommt der Verkäufer seiner Verpflichtung zur Verbesserung nicht nach, kann der Käufer gerichtlich entweder eine Preisminderung oder die Wandlung des Kaufvertrags über die Immobilie verlangen.

    Dabei ist zu beachten, dass die Gewährleistung zwischen Privatpersonen grundsätzlich ausgeschlossen werden kann, womit die Haftung des Verkäufers weitgehend reduziert wird. Umso empfehlenswerter ist es daher aus Käufersicht, idealerweise bereits im Kaufanbot, spätestens aber im Kaufvertrag sicherzustellen, dass die Gewährleistung nicht eingeschränkt ist. Vielmehr sollten vom Verkäufer mündlich zugesagte Eigenschaften auch im Kaufvertrag dokumentiert werden. Umgekehrt ist dem Verkäufer ein möglichst weiter Gewährleistungsausschluss, Verzicht auf Irrtumsanfechtung und Ausschluss von Schadenersatzansprüchen anzuraten.

    Wie setze ich meine Gewährleistungsansprüche im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie durch?

    Steht fest, dass bei der erworbenen Immobilie (sei es eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück) bei Übergabe ein Mangel vorlag, ist zunächst in einem ersten Schritt zu prüfen, ob der Verkäufer für diesen Mangel einzustehen hat. Um dies beurteilen zu können, liefert die vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien einen ersten Anhaltspunkt, so etwa, ob ein Gewährleistungsverzicht abgegeben wurde oder gewisse Eigenschaften ausdrücklich zugesagt wurden.

    Verläuft diese Prüfung positiv, dann werden dem Verkäufer üblicherweise zunächst die Mängel mitgeteilt und der Verkäufer wird dabei aufgefordert, die vorhandenen Mängel zu sanieren (zu verbessern). Kommt der Verkäufer dieser Aufforderung nicht oder nur ungenügend nach, dann steht dem Käufer die (gerichtliche) Geltendmachung einer Preisminderung oder der Wandlung des Kaufvertrags offen.

    Wird der Kaufvertrag beim Verkauf einer Immobilie von einem Notar oder einem Rechtsanwalt erstellt?

    Beim Kauf oder Verkauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks wird der Kaufvertrag üblicherweise von einem Rechtsanwalt oder einem Notar erstellt. Für die Einverleibung des Eigentumsrechts im Grundbuch ist jedenfalls die Beglaubigung der Unterschriften der Parteien durch einen Notar erforderlich. Entscheiden sich die Parteien für die Errichtung des Vertrags durch einen Anwalt, dann kann der Unterschriftstermin in der Kanzlei des Rechtsanwalts stattfinden, an dem auch der Notar zur Vornahme der Beglaubigung teilnimmt.

    Welche Themen umfasst das Immobilienrecht?

    Unter Immobilienrecht versteht man eine Querschnittsmaterie, die neben dem Liegenschaftserwerb etwa das Grundverkehrsrecht, das Grundbuchsrecht, das Mietrecht, das Wohnungseigentumsrecht, das Bauträgervertragsrecht, Steuern und Abgaben, das Raumordnungs- und Baurecht sowie das Maklerrecht umfasst.