Das gerichtliche Verfahren zur Aufteilung von Miteigentum
Häufig stehen Liegenschaften im Miteigentum mehrere Personen, die sich nicht auf die weitere Vorgehensweise wie etwa Verkauf, Eigennutzung oder Vermietung der Immobilie einigen können. Finden die Miteigentümer keinen Konsens darüber, kann jeder Miteigentümer die gerichtliche Aufteilung der Liegenschaft mittels Teilungsklage verlangen.
Anwendungsbereiche
Die Teilungsklage ist insbesondere bei Immobilien oder Gesellschaftsanteilen von großer praktischer Bedeutung. Auch die sogenannte Erbteilungsklage ist ein Fall der Teilungsklage. Sind sich beispielsweise mehrere Miterben nicht über die Aufteilung der Verlassenschaft oder einzelner in der Verlassenschaft vorhandenen Immobilien einig, kann häufig mit der Teilungsklage eine zufriedenstellende Lösung erreicht werden. Bei Wohnungseigentum sind Sonderregelungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz zu beachten.
Streitwert
Bei der Teilungsklage kommt der Festlegung des Streitwerts besondere Bedeutung zu. Nach dem Streitwert richten sich die Höhe der Anwaltskosten und Gerichtsgebühren, sowie die Zuständigkeit von Bezirks- oder Landesgericht und die Zulässigkeit von Rechtsmitteln.
Da es bei Teilungsklagen oft um die Aufteilung von Liegenschaften geht, stellt sich hier die Frage, welcher Wert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist. Nach der Rechtsprechung kann der Kläger die Bewertung des Streitgegenstandes bei der Teilungsklage zwar nach freiem Ermessen festsetzen, allerdings kann der Gegner den Streitwert bemängeln. Wählt der Kläger aus Kostengründen einen niedrigen Streitwert, können sich die Prozesskosten bei nachträglicher Anpassung des Streitwerts durch das Gericht deutlich erhöhen.
Vor Einbringung einer Teilungsklage sollten alle übrigen Miteigentümer jedenfalls zur Mitwirkung an der außergerichtlichen Aufteilung, wie etwa einem Verkauf, aufgefordert werden. Der Kläger hat nämlich unter Umständen keinen Anspruch auf Ersatz der Prozesskosten, wenn der Beklagte der Aufteilung bei erster Gelegenheit zustimmt.
Teilungshindernisse
Grundsätzlich kann ein Miteigentümer jederzeit ohne Angabe von Gründen die Aufteilung des gemeinschaftlichen Vermögens verlangen. Allerdings gibt es Teilungshindernisse, die andere Miteigentümer im Prozess als Einwendungen geltend machen können. Die gesetzlichen Teilungshindernisse sind nur aufschiebend und verhindern die Aufteilung nicht endgültig. Unzulässig ist zum Beispiel eine Aufteilung des Miteigentums zur „Unzeit“. Darunter versteht die Rechtsprechung vorübergehende Umstände, die zu einer Wertminderung des Vermögens bei sofortiger Aufteilung führen könnten. Die Aufteilung soll nicht zu einem ungünstigen Zeitpunkt erfolgen, wenn sie zu einem absehbaren Zeitpunkt für die Miteigentümer günstiger wäre. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn bestimmte gerichtliche oder verwaltungsbehördliche Verfahren über die betreffende Sache anhängig sind oder maßgebliche Änderungen des Flächenwidmungs- oder Bebauungsplans zu erwarten sind.
Die Aufteilung darf auch nicht zum Nachteil eines Miteigentümers vorgenommen werden, wenn dessen Interessen schwerer wiegen als das Interesse des Klägers an der Aufteilung. Auch hier ist Voraussetzung, dass das Teilungshindernis bloß vorübergehender Natur ist und in absehbarer Zeit beseitigt werden kann. Dieses Teilungshindernis betrifft die persönlichen Verhältnisse der einzelnen Miteigentümer. Erfolgreich gegen die Aufhebung eingewendet wurden beispielsweise der lebensverkürzend wirkende Nachteil umziehen zu müssen für eine schwer kranke, betagte Person oder drohende Obdachlosigkeit in besonderen Konstellationen. Die Rechtsprechung ist allerdings streng und lässt Einwände wie Alter oder Krankheit nur in besonderen Fällen als Teilungshindernis zum „Nachteil der Übrigen“ gelten.
Hat ein Miteigentümer auf den Teilungsanspruch verzichtet oder ist er zur Fortsetzung der Miteigentümergemeinschaft verpflichtet, kann er eine Aufteilung nur aus wichtigem Grund verlangen. Wurde bereits eine Teilungsvereinbarung abgeschlossen, ist die Teilungsklage nicht mehr zulässig.
Real- oder Zivilteilung
In der Teilungsklage muss auch die begehrte Art der Aufteilung angegeben werden. Möglich sind entweder die Real- oder die Zivilteilung. Vorrang hat grundsätzlich die Realteilung. Bei der Realteilung wird das im Miteigentum stehende Vermögen körperlich aufgeteilt. Jedem Miteigentümer wird ein Anteil zugesprochen. Die Anteile müssen den Miteigentumsverhältnissen entsprechen und gleichwertig sein. Bei geringfügigen Wertunterschieden kommen Ausgleichszahlungen an die übrigen Miteigentümer in Betracht. Ein Sonderfall der Realteilung ist die Begründung von Wohnungseigentum.
Kann das Miteigentum nicht körperlich aufgeteilt werden oder würde die körperliche Aufteilung zu einer wesentlichen Wertminderung führen, ist die Zivilteilung möglich. Bei der Zivilteilung wird das Miteigentum versteigert und der Erlös an die Eigentümer aufgeteilt.
Aufteilung des Vermögens im Exekutionsverfahren
Die Aufteilung des Miteigentums wird im Exekutionsverfahren durchgeführt. Die Exekution kann im Teilungsverfahren sowohl vom Kläger als auch vom Beklagten beantragt werden. Das Teilungsurteil bildet den Exekutionstitel. Das Verfahren unterscheidet sich je nach der im Teilungsurteil angeordneten Aufteilungsart.
Bei der Realteilung teilt ein Exekutionsorgan (z.B. der Gerichtsvollzieher) die gemeinschaftliche Sache körperlich auf. Die Aufteilung erfolgt gemäß dem Teilungsurteil. Enthält es noch keine konkrete Regelung über die Aufteilung, ergeht im Exekutionsverfahren ein Teilungsbeschluss. Bei Liegenschaften erfolgt die Aufteilung in mehrere Teilflächen oder durch die Begründung von Wohnungseigentum. Bei beweglichen körperlichen Sachen werden den Eigentümern einzelne Teile ins Alleineigentum zugewiesen.
Bei der Zivilteilung wird das gemeinschaftliche Vermögen gerichtlich versteigert. Die Versteigerungsbedingungen sind entweder schon im Titel festgehalten oder richten sich bei Grundstücken im Wesentlichen nach den Bestimmungen der Exekutionsordnung über die Versteigerung gemeinschaftlicher Liegenschaften. Der Versteigerungserlös wird auf die Miteigentümer im Verhältnis der Liegenschaftsanteile aufgeteilt.
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