Nicht selten stellt sich nach dem Kauf und der Übergabe der vermeintlichen Traumimmobilie heraus, dass das Kaufobjekt Mängel aufweist, die den Erwerbern bis zu diesem Zeitpunkt unbekannt waren.
Dabei stellt sich sowohl aus Verkäufer-, als auch aus Käufersicht die Frage, welche Ansprüche dem Käufer damit im Zusammenhang zustehen könnten.
Grundsätzlich stehen dem Käufer der Wohnung, des Hauses oder des Grundstücks in solch einem Fall nach österreichischem Recht die Rechtsinstrumente Gewährleistung, Schadenersatz, Irrtum und Verkürzung über die Hälfte zur Verfügung.
Gewährleistung
Unter Gewährleistung ist auch beim Erwerb einer Immobilie die verschuldensunabhängige Haftung des Verkäufers für bei der Übergabe bereits vorhandene Sach- oder Rechtsmängel zu verstehen. Erste zu prüfende Voraussetzung für das Vorliegen von Gewährleistungsansprüchen beim Kauf einer Immobilie ist, dass auch tatsächlich ein Mangel am Haus, am Grundstück oder an der Wohnung gegeben ist. Den Mangel definiert das Gesetz als das Fehlen ausdrücklich vereinbarter oder gewöhnlich vorausgesetzter Eigenschaften. Da es in der Praxis eine häufige Streitfrage ist, ob es sich tatsächlich um eine gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaft handelt, ist es essentiell, schon bei der Vertragserrichtung darauf zu achten, mündliche Zusagen des Verkäufers oder des Maklers zu verschriftlichen, andernfalls Beweisschwierigkeiten vorprogrammiert sind. Damit im Zusammenhang ist zu erwähnen, dass sich der Verkäufer die Aussagen des von ihm beauftragten Maklers grundsätzlich zurechnen lassen muss und dafür haftet.
Liegen im zu prüfenden Fall keine vertraglichen Zusicherungen vor, auf die sich der Käufer stützen kann, ist näher zu untersuchen, ob eine gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaft fehlt. Laut Judikatur ist dies etwa dann der Fall, wenn beim Hauskauf die Baubewilligung für die erworbene Immobilie nicht gegeben ist.
Ebenso erwähnenswert ist, dass dem Käufer dann keine Gewährleistungsansprüche zustehen, wenn der Mangel offenkundig war, also dem Käufer „leicht ins Auge fallen musste“.
Ergibt die weitere Prüfung, dass ein Mangel im Sinne des Gewährleistungsrechts vorliegt, kann der Käufer in erster Linie Verbesserung des Mangels oder Austausch verlangen, wobei beim Immobilienerwerb der Austausch wohl eher eine untergeordnete Rolle spielen wird. Verweigert der Verkäufer die Verbesserung oder liegen andere bestimmte Voraussetzungen vor, kann der Käufer Preisminderung oder Wandlung des Vertrags verlangen. Diese Rechte sind mangels außergerichtlicher Einigung gerichtlich durchzusetzen.
Zu beachten ist dabei, dass beim Immobilienkauf zwischen Privatpersonen die Gewährleistung auch ausgeschlossen werden kann. Es ist daher essenziell, zunächst den Kaufvertrag auf einen allfälligen Gewährleistungsverzicht durchzusehen.
Schadenersatz
Sind die relativ kurzen Gewährleistungsfristen bereits abgelaufen oder wurde die Gewährleistung wirksam ausgeschlossen, kann der Käufer seinen Anspruch grundsätzlich auch auf das Schadenersatzrecht stützen. Dies hat den Vorteil, dass die Verjährung dieses Anspruchs erst mit Kenntnis von Schaden und Schädiger zu laufen beginnt. Zusätzliche Voraussetzung im Schadenersatzrecht ist jedoch auch ein Verschulden des Verkäufers, was bei der Gewährleistung nicht erforderlich ist. Zu beachten ist, dass auch das Recht auf Schadenersatz wirksam ausgeschlossen werden kann.
Irrtumsanfechtung
Alternativ kann der Anspruch auf Preisminderung oder Wandlung grundsätzlich auch auf das Irrtumsrecht gestützt werden, dies jedoch nur unter engen Voraussetzungen. Es genügt in der Regel also nicht nur der beim Käufer beim Erwerb der Immobilie vorliegende Irrtum, also die Fehlvorstellung von der Wirklichkeit, sondern es ist für die erfolgreiche Irrtumsanfechtung unter anderem auch erforderlich, dass entweder der Irrtum durch den Verkäufer veranlasst war, diesem aus den Umständen offenbar auffallen musste, der Irrtum noch rechtzeitig aufgeklärt wurde oder ein gemeinsamer Irrtum vorliegt.
Vorgehensweise in der Praxis
Zunächst ist es erforderlich, die Art und den Umfang des Mangels und die Kosten für dessen Behebung festzustellen. Dies sollte durch einen technischen Sachverständigen oder Professionisten erfolgen, um ein möglichst genaues Bild von den Mängeln zu erhalten. Die Kosten für die Konsultation eines solchen Sachverständigen sind unter Umständen auch ersatzfähig und könnten im allenfalls folgenden Gerichtsverfahren geltend gemacht werden.
Auf dieser Grundlage wird in der Regel eine (zunächst immer zu bevorzugende) außergerichtliche Einigung mit der Gegenseite gesucht, was mit einem Aufforderungsschreiben durch den eigenen Rechtsanwalt angestoßen werden kann. Auch der Verkäuferseite ist ab diesem Zeitpunkt anzuraten, anwaltliche Unterstützung hinzuzuziehen.
Noch vor Einleitung des Zivilverfahrens ist es unter gewissen Umständen möglich, eine gerichtliche Beweissicherung zu beantragen, um den aktuellen Zustand der Immobilie durch einen vom Gericht bestellten, gerichtlich beeideten Sachverständigen in einem Befund aufzunehmen. Ein solches gerichtliches Beweissicherungsverfahren kann manchmal schon ausreichen, um zu einem Umdenken der Parteien zu führen und doch noch eine gütliche Lösung herbeizuführen.
Führen die außergerichtlichen Gespräche zu keiner Lösung, könnte der Rechtsweg beschritten werden. Spätestens an dieser Stelle sollte aufgrund des mit einem Zivilprozess einhergehenden Prozess- und Kostenrisikos eine umfassende Prüfung des Sachverhalts und eine Einschätzung der rechtlichen Möglichkeiten durch einen Rechtsanwalt erfolgen.
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