Der folgende Artikel soll für alle Interessierten eine Übersicht über die rechtlichen Fragen bieten, die sich im Zusammenhang mit Schenkungen von in Österreich gelegenen Immobilien, sei es ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus, stellen.
Auch wenn Schenkungen unter Umständen auch mündlich erfolgen können, beruht die Schenkung von Liegenschaften in der Regel auf einem schriftlichen Schenkungsvertrag. Damit der Beschenkte auch sachenrechtlich, also mit Wirkung gegenüber Dritten, Eigentümer wird, ist die Einverleibung seines Eigentumsrechts im Grundbuch erforderlich. Um den inhaltlichen und formalen Erfordernissen für die grundbücherliche Einverleibung des Eigentumsrechts des Beschenkten gerecht zu werden, wird der Schenkungsvertrag üblicherweise von einem Rechtsanwalt oder Notar errichtet.
Absicherung des Geschenkgebers
Oftmals besteht der Wunsch des Geschenkgebers, die Immobilie unentgeltlich zu übertragen, sich aber dennoch gewisse Rechte vorzubehalten oder zu sichern. So ermöglicht etwa das Wohnrecht dem Schenkenden, die Immobilie weiter zu bewohnen. Weiter geht das sogenannte Fruchtgenussrecht, das es darüber hinaus erlaubt, die Immobilie etwa auch zu vermieten. Mit einem Veräußerungs- und Belastungsverbot kann sichergestellt werden, dass die Liegenschaft nicht übertragen werden kann und dass keine Pfandrechte daran begründet werden können. Das Vorkaufsrecht räumt dem Berechtigten die Option ein, die Liegenschaften zu kaufen, falls der Beschenkte diese an einen Dritten veräußern möchte. Mit der Leibrente wird ein Anspruch auf regelmäßige Zahlungen des Geschenknehmers an den Geschenkgeber begründet. Soweit möglich ist es jedenfalls empfehlenswert, derartige Rechte durch Einverleibung grundbücherlich sicherstellen, da erst damit die gewünschte Wirkung gegenüber Dritten erzielt wird.
Steuern und Abgaben
Seit bereits geraumer Zeit wurde die Schenkungs- und Erbschaftssteuer in Österreich abgeschafft. Ungeachtet dessen unterliegen Schenkungen gemäß dem Grunderwerbsteuergesetz der Grunderwerbsteuer. Im Fall von Schenkungen ohne jede Gegenleistung kommt grundsätzlich der sogenannte Stufentarif zur Anwendung, Dabei beträgt die Grunderwerbsteuer 0,5% für die ersten EUR 250.000, 2% für die nächsten EUR 150.000 und darüber hinaus 3,5%. Die Bemessungsgrundlage ist der Grundstückswert, der in der Regel mittels Pauschalwertmodell oder einem geeigneten Immobilienpreisspiegel berechnet wird.
Die Eintragung des Eigentumsrechts des Geschenknehmers im Grundbuch löst Eintragungsgebühren gemäß dem Gerichtsgebührengesetz in Höhe von 1,1% aus. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Verkehrswert der Immobilie. Bei Übertragungen von Immobilien zwischen bestimmten Angehörigen, etwa an Kinder oder Enkel, wird jedoch der dreifache Einheitswert herangezogen.
Der beim Erwerb des Grundstücks oder bei Errichtung der Vertragsurkunde über den Erwerb mitwirkende Rechtsanwalt ist verpflichtet, den Erwerbsvorgang beim Finanzamt anzuzeigen und ist alternativ dazu berechtigt, die Steuern selbst zu berechnen und an das Finanzamt abzuführen. Für diese Zwecke deponieren die Parteien des Schenkungsvertragsvertrag üblicherweise einen Betrag in Höhe der abzuführenden Grunderwerbsteuer und der Eintragungsgebühr beim Vertragserrichter, der in der Folge die Selbstberechnung der Steuern vornimmt und diese direkt an das Finanzamt bezahlt.
Formvorschriften
Beim Schenkungsvertrag sind auch gewisse Formvorschriften zu beachten. Ist die Übergabe der Immobilie bereits erfolgt, dann bedarf der Schenkungsvertrag keines Notariatsakts, sondern lediglich der notariellen Beglaubigung der Unterschriften, um das Eigentum im Grundbuch eintragen zu lassen. Dabei wird in der Regel von einem Notar bestätigt, dass die Unterschrift auch tatsächlich von der jeweiligen Vertragspartei stammt. Ist die Übergabe der Liegenschaft hingegen noch nicht erfolgt, bedarf die Schenkung eines Notariatsakts, andernfalls die Schenkung ungültig ist. Ihr Rechtsanwalt übernimmt gerne die Koordinierung der erforderlichen Leistungen des Notars.
Erbrechtliche Überlegungen
Häufig kommt die Frage auf, ob Immobilien noch zu Lebzeiten an die Nachkommen, wie Kinder oder Enkel, verschenkt werden sollen oder ob man einfach zuwartet und die Vermögenswerte dann nach dem Tod im Rahmen des Verlassenschaftsverfahrens aufgeteilt werden. Werden die rechtlichen Verhältnisse für den Fall des eigenen Ablebens nicht schon zu Lebzeiten entweder durch ein Testament oder Schenkungen geregelt, so kann dies schnell zu Verstimmungen und Streitigkeiten zwischen den Nachkommen führen. Die Schenkung von Liegenschaften zu Lebzeiten oder von Todes wegen in Kombination mit Pflicht- und Erbteilverzichten der übrigen Erben erlaubt es, das vorhandene Vermögen dergestalt aufzuteilen, dass nach dem Ableben wechselseitige Ansprüche zwischen den Erben ausgeschlossen sind. Ohne derartige Verzichte können die jeweils Berechtigten unter gewissen Umständen die Zu- und Anrechnung von Schenkungen verlangen, was zulasten des Beschenkten gehen und letztendlich dem letzten Willen des Verstorbenen widersprechen könnte. Durch entsprechende Planung im Vorfeld können derart ungewünschte Rechtsfolgen vermieden werden.
Widerruf von Schenkungen
Eine Schenkung kann grundsätzlich nicht widerrufen werden. Aus gewissen Gründen ist dies jedoch dennoch möglich. Der wohl gravierendste ist jener der strafbaren Handlung des Geschenknehmers gegen den Geschenkgeber (sogenannter grober Undank). Unter gewissen Umständen kann der Widerruf von Schenkungen auch bei Nichteintritt gewisser Ereignisse zulässig sein, so etwa bei Leistungen im Hinblick auf eine erwartete Eheschließung, in erkennbarer Erwartung des Weiterbestehens der Lebensgemeinschaft oder der Ehe, in Erwartung einer späteren Gegenleistung oder einer anderen späteren Entwicklung.
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