Angesichts der immer weiter steigenden Immobilienpreise überlegen mehr und mehr Menschen (in der Folge die Bauherren genannt), ihr Haus auf einem fremden, unter Umständen bereits bebauten Grundstück zu errichten. Zu denken ist hier etwa an das Grundstück der Eltern oder der Großeltern, auf dem sich bereits deren Haus befindet und ausreichend Platz für ein zweites Haus bietet.

Ohne weitere Reglungen zwischen den Parteien sind in diesem Fall jedoch Schwierigkeiten vorprogrammiert, da das neu errichtete Haus von Gesetzes wegen in das Eigentum des oder der Liegenschaftseigentümer übergeht, also im erwähnten Fall der Eltern oder der Großeltern. Auch wenn dies zunächst vielleicht unproblematisch sein kann, könnte dies im weiteren Verlauf ernsthafte Konsequenzen nach sich ziehen. Gedacht sei etwa an den Tod der Eigentümer, durch den deren Erben und damit möglicherweise von den Bauherren unterschiedliche Personen zu den neuen Eigentümern werden, die ganz andere Interessen als die ursprünglichen Eigentümer verfolgen könnten. Oder die Eigentümer der Liegenschaft geraten aus welchen Gründen auch immer in Zahlungsschwierigkeiten, womit deren Gläubiger auch auf das neu errichtete Haus zugreifen könnten.

Es ist daher jedenfalls empfehlenswert, bei einem derartigen Vorhaben klare rechtliche Regelungen zu treffen, um den Bauherren eine möglichst starke rechtliche Position einzuräumen. Hier bietet sich zunächst eine Realteilung der Liegenschaft und die Übertragung des unbebauten Teils an die Bauherren an.

Sollte eine Realteilung aber aus welchen Gründen auch immer nicht möglich sein, könnte die Begründung von Wohnungseigentum einen möglichen Lösungsweg aufzeigen (auch wenn sich dies bei Einfamilienhäusern wohl etwas seltsam anhören mag). Vereinfacht gesprochen räumen sich dabei die Miteigentümer einer Liegenschaft das ausschließliche Nutzungs- und Verfügungsrecht an bestimmten Objekten ein. Mit der Begründung von Wohnungseigentum ist es möglich, den Bauherren das Recht einzuräumen, das von ihnen zu errichtende Haus exklusiv zu nutzen und darüber auch ohne die Zustimmung der übrigen Miteigentümer zu verfügen, also es etwa mit einer Hypothek zu belasten oder es zu veräußern.

Dazu müssen die Bauherren zunächst Miteigentümer der Liegenschaft werden, was etwa auf Grundlage eines Kauf- oder Schenkungsvertrags erfolgen kann. In der Praxis bietet es sich an, den jeweiligen Erwerbsvertrag mit dem Vertrag über die Begründung von Wohnungseigentum zu kombinieren. Für die Begründung von Wohnungseigentum sind überdies eine Bescheinigung der Baubehörde oder ein Gutachten eines Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen über den Bestand an wohnungseigentumstauglichen Objekten sowie ein Nutzwertgutachten erforderlich. Diese Unterlagen können bereits auf Grundlage von Bauplänen erstellt werden. Es ist für die Begründung von Wohnungseigentum daher nicht erforderlich, dass das neue Haus bereits errichtet wurde. Zu beachten ist aber auch, dass mit der Begründung von Wohnungseigentum die weitgehenden Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes zur Anwendung kommen.

Die oben genannten Ausführungen können auch auf einen Zu- oder Umbau durch die Bauherren zutreffen, so etwa wenn ein bestehendes Haus durch die Bauherren umgebaut werden soll, das (zunächst noch) im Eigentum einer anderen Person oder im Miteigentum steht.

Jedenfalls ist aber zu berücksichtigen, dass die tatsächliche Umsetzung des Baus und die baubehördliche Zulässigkeit des Bauvorhabens vorab mit einem qualifizierten Ziviltechniker und der Baubehörde abgeklärt werden sollte.

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