Beim Kauf einer Immobilie wird dem Kaufangebot zumeist (zu) wenig Aufmerksamkeit geschenkt.
Häufig sind die Käufer schon länger auf der Suche nach ihrer Traumwohnung oder ihrem Wunschgrundstück und sind sie dann endlich fündig geworden, soll es meist schnell gehen. Ist etwa wie in vielen Fällen ein Immobilienmakler mit der Vermittlung der Liegenschaft, der Eigentumswohnung oder des Einfamilienhauses betraut, könnte dieser auf die zeitnahe Unterzeichnung eines Kaufanbots durch den Käufer hinwirken.
Rechtswirkungen des Kaufanbots
Dabei ist zu beachten, dass derartige Kaufangebote in der Regel bereits rechtlich bindend sind. Mit Annahme des vom Käufer unterschriebenen Kaufangebots durch den Verkäufer kommt ein rechtswirksamer Vertrag zustande und der Käufer ist verpflichtet, die Immobilie zu den im Kaufangebot genannten Konditionen zu erwerben und den Kaufpreis zu bezahlen. Ein Rücktritt vom Kaufanbot ist nur unter gewissen (sehr eingeschränkten) Voraussetzungen möglich.
Ist daher ein Kaufanbot bereits abgegeben, sollte jedenfalls zugewartet werden, ob der Verkäufer dieses binnen der ihm darin gesetzten Frist annimmt. Gibt der Käufer während dieser Zeit ein weiteres Angebot für eine andere Liegenschaft ab, könnte dies zu zwei wirksamen Kaufverträgen führen.
Rechtliche Prüfung des Kaufobjekts vor Unterzeichnung des Kaufanbots unerlässlich
Aufgrund der eben beschriebenen Bindungswirkung des Kaufanbots empfiehlt es sich, die rechtliche Prüfung des Kaufobjekts bereits vor Unterzeichnung des Kaufangebots vorzunehmen. Dem Grundbuchsstand ist zu entnehmen, wer Eigentümer des Kaufgegenstandes ist, ob daran bestimmte Lasten (wie etwa Hypotheken, Wohn- oder Fruchtgenussrechte) haften und ob bereits Wohnungseigentum an der Liegenschaft begründet wurde. Im Fall von Wohnungseigentum sind das Nutzwertgutachten und der Wohnungseigentumsvertrag zu prüfen und auf wechselseitige Übereinstimmung durchzusehen. Weiters sollte die Zubehöreigenschaft von etwaigen mitverkauften Stellplätzen, Kellern oder Eigengärten kontrolliert werden. Ebenso sind Erkundigungen über bestehende Benützungsregelungen einzuholen, da diese oft nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind. Weitere vor dem bindenden Kauf zu prüfende Punkte sind die laufenden Kosten des Objekts, die Höhe der Rücklage, allfällige vom Gesetz abweichende Aufteilungsschlüssel betreffend die Kosten, mögliche anstehende Sanierungsarbeiten, die Widmung des Grundstücks sowie die Einholung von Informationen über Bau- und Benützungsbewilligungen.
Erfolgt diese eingehende Überprüfung des Kaufgegenstands nicht vor Unterzeichnung des Kaufanbots, besteht das Risiko, dass erst im Rahmen der Erstellung des Kaufvertrags durch einen Rechtsanwalt festgestellt wird, dass das Kaufobjekt nicht über die gewünschten Eigenschaften verfügt. Möchte der Käufer dann vom Kaufanbot zurücktreten, bleibt oft nur mehr die Möglichkeit, den zeit- und geldintensiven Klagsweg mit ungewissem Ausgang zu beschreiten. In einem Fall aus der Beratungspraxis hat etwa das vom Makler an den Käufer übermittelte Exposé über eine Dachgeschosswohnung den Hinweis enthalten, dass eine Vorrichtung für Klimageräte bereits vorhanden wäre. Der Käufer hat sich auf diese Aussage verlassen und das Kaufanbot im Glauben unterzeichnet, Klimageräte in der Wohnung installieren zu können. Im Zuge der Erstellung des Kaufvertrags stellte sich jedoch heraus, dass die für die Installation der Klimageräte erforderliche Zustimmung sämtlicher Miteigentümer der Liegenschaft nicht vorlag, womit der Einbau der Klimageräte unzulässig war.
Kaufanbot stellt die Grundlage für den Kaufvertrag dar
Darüber hinaus ist zu beachten, dass im Kaufanbot bereits die wesentlichen Eckpfeiler für den in der Folge abzuschließenden Kaufvertrag definiert werden. Die von Immobilienmaklern vorgelegten oder im Internet verfügbaren Musterformulare sind häufig äußerst knapp gehalten und regeln nicht sämtliche Punkte, die im Zusammenhang mit einem Liegenschaftserwerb von Relevanz sind. Oder sie enthalten für den Käufer nachteilige Bestimmungen, wie etwa einen umfassenden Gewährleistungsausschluss, der (für den Durchschnittskäufer) nicht immer als solcher zu erkennen ist. So ist in Musterformularen häufig vorgesehen, dass das Objekt „wie besichtigt“ gekauft wird. In der Vertragsverhandlungsphase könnte der Verkäufer dann argumentieren, dass damit ein (zwischen Privaten grundsätzlich zulässiger) Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde. In all diesen Fällen sind Diskussionen bei der Erstellung des Kaufvertrags vorprogrammiert, da die aus Käufersicht relevanten Punkte nicht oder für ihn nachteilig im Kaufanbot geregelt sind. Das Kaufanbot sollte daher nur unterschrieben werden, wenn es sämtliche relevante Punkte abdeckt. Insbesondere ist es empfehlenswert, sich nicht auf mündliche Zusagen zu verlassen und diese daher in das Kaufanbot aufzunehmen.
Notwendigkeit von Vorbehalten und Bedingungen
In der Regel erteilt die finanzierende Bank des Käufers erst dann eine verbindliche Zusage zur Finanzierung des Kaufobjekts, nachdem ihr ein Entwurf des Kaufvertrags über die Immobilie vorgelegt wurde. Daher sollte ein Kaufanbot auch einen Vorbehalt oder eine Bedingung enthalten, wonach das Angebot dann nicht gelten soll, wenn der Käufer von seiner Bank keine Finanzierung erhält. Ohne einen solchen Vorbehalt wäre der Käufer an sein Angebot gebunden und könnte auf Zuhaltung zur Unterzeichnung des Kaufvertrags geklagt werden, obwohl er keine Finanzierungszusage von seiner Bank erhält. Darüber hinaus kann die nähere Prüfung des Kaufobjekts noch weitere Vorbehalte und Bedingungen erforderlich machen.
Abschließende Empfehlungen
Allgemein sollte auch beachtet werden, sich von Maklern oder Verkäufern nicht zur Unterzeichnung eines Kaufanbots drängen zu lassen, selbst wenn suggeriert wird, dass es mehrere Interessenten gibt und das Objekt sonst schnell vergeben sein könnte.
Es ist überdies zu empfehlen, das Kaufanbot selbst zu formulieren und keine Muster aus dem Internet oder vom Makler unreflektiert zu übernehmen. Jedenfalls sollte das Kaufanbot die Punkte Kaufpreis, Lastenfreiheit, Vertragsersteller und Treuhänder, Kostentragung, Gewährleistung, zeitliche Befristung des Angebots und Vorbehalte enthalten.
Auf Grundlage des Kaufanbots wird der Kaufvertrag erstellt und dieser wird notariell beglaubigt unterschrieben, um die für den Erwerb des Eigentums erforderlichen grundbücherlichen Schritte vornehmen zu können.
Die oben genannten Ausführungen gelten sinngemäß auch für das Mietanbot. Es empfiehlt sich angesichts der oben beschriebenen Risiken bereits zu Beginn der Transaktion und insbesondere noch vor Unterzeichnung des Kaufanbots anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen.
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