Der Kaufvertrag stellt die Grundlage für den entgeltlichen Erwerb einer Immobilie in Österreich dar, sei es ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung. Der folgende Artikel soll Interessierten einen Überblick über einige rechtliche Aspekte bieten, die beim Kauf einer Immobilie zu berücksichtigen sind.
Kaufanbot als Ausgangspunkt für den Kaufvertrag
Häufig schließen die Parteien bereits im Vorfeld ein Kaufangebot oder einen Vorvertrag über den Kauf der Immobilie ab bzw. werden vom allenfalls involvierten Immobilienmakler zur Unterzeichnung eines derartigen Kaufanbots aufgefordert. Kaufanbote sind je nach Ausgestaltung in der Regel bereits rechtsverbindlich und stellen die schuldrechtliche Einigung über den Erwerb der Wohnung, des Hauses oder des Grundstücks dar. Bereits bei Erstellung und Unterzeichnung des Kaufangebots sind zahlreiche rechtliche Aspekte zu beachten (für nähere Informationen zum Kaufanbot siehe folgenden Artikel in meinem Blog). Sofern kein Kaufangebot, sondern direkt der Kaufvertrag unterzeichnet werden soll, sind die in diesem Artikel genannten Prüfschritte analog vor Unterzeichnung des Kaufvertrags vorzunehmen. Einmal im Kaufanbot rechtswirksam vereinbarte Bestimmungen sind dem Kaufvertrag zugrunde zu legen und können nicht mehr einseitig abgeändert werden. Aufgrund der Rechtsverbindlichkeit des Kaufanbots sollte die rechtliche Prüfung der Immobilie jedenfalls vor Unterzeichnung des Kaufanbots erfolgen. Liegt bereits ein Kaufanbot oder ein Vorvertrag vor, dann werden im Kaufvertrag die wechselseitigen Rechte und Pflichten auf dieser Grundlage näher ausformuliert und der Kaufvertrag wird von den Parteien notariell beglaubigt unterfertigt, um die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch zu ermöglichen. Aufgabe des Notars dabei ist, die Echtheit der Unterschrift zu bestätigen, sprich dass die Unterschriften tatsächlich von den Unterzeichnenden stammen.
Inhalt des Kaufvertrags
Der Kaufvertrag sollte jedenfalls einen gewissen Mindestinhalt aufweisen, so etwa die Parteien, eine exakte Umschreibung des Kaufgegenstands, wie mit allfälligen Lasten auf der Liegenschaft umzugehen ist, den Übergabezeitpunkt sowie eine Aufsandungserklärung. Darüber hinaus empfiehlt es sich, die treuhändige Abwicklung des Liegenschaftskaufs zu vereinbaren. Damit wird sichergestellt, dass der Kaufpreis erst an den Verkäufer ausbezahlt wird, wenn der Käufer im Grundbuch eingetragen ist. Der Verkäufer hingegen hat den Vorteil, dass er den Kaufpreis auch tatsächlich erhält, wenn er sein Eigentum aufgibt. Somit muss keine der Parteien in Vorleistung treten. Durch Einbindung der Rechtsanwaltskammer wird sichergestellt, dass der Kaufpreis nur auf die vorab von den Parteien freigegebenen Bankkonten ausbezahlt werden kann.
Nebenvereinbarungen zum Kaufvertrag
Der Immobilienkaufvertrag bietet zudem die Möglichkeit, gewisse Nebenvereinbarungen zwischen den Parteien aufzunehmen.
So kann etwa ein Vorkaufsrecht zugunsten des Verkäufers im Kaufvertrag vereinbart werden. Damit verpflichtet sich der Käufer, die von ihm erworbene Wohnung oder das gekaufte Haus dem ursprünglichen Verkäufer zum Kauf anzubieten, sobald er seinerseits von deinem Dritten ein bindendes Kaufangebot zum Erwerb der Immobilie erhalten hat. Der ursprüngliche Verkäufer kann die Immobilie dann binnen einer bestimmten Frist zu jenen Konditionen erwerben, zu denen der Dritte diese erwerben würde. Hingegen wird dem ursprünglichen Verkäufer mit einem Rückkaufrecht die Möglichkeit eingeräumt, die Immobilie auf sein Anfordern zurückzukaufen.
Mit einem Belastungs- und Veräußerungsverbot kann sichergestellt werden, dass der Käufer des Grundstücks dieses nur mit Zustimmung des jeweils eingesetzten Berechtigten als Sicherheit verwenden oder verkaufen kann. Gegenüber Dritten wirkt dieses jedoch nur, wenn es im Grundbuch eingetragen wurde, was nur zugunsten bestimmter Angehöriger möglich ist. Die Interessen Dritter können stattdessen unter Umständen mit einem Vorkaufsrecht gesichert werden, da sie damit von einem Verkauf der Liegenschaft informiert werden und sie diesfalls entsprechende Gegenmaßnahmen setzen können.
Soll der Kaufpreis für die Wohnung oder die Liegenschaft nicht oder nur zum Teil sofort bezahlt werden, kann auch eine sogenannte Leibrente vereinbart werden, wonach der Käufer dem Verkäufer in regelmäßigen Abständen bis zu einem bestimmten Zeitpunkt einen gewissen Betrag zu bezahlen hat. Mit einer Hypothek im Grundbuch kann dieser Anspruch auch dinglich besichert werden. Im Fall der Nichtzahlung kann damit Exekution auf die Liegenschaft geführt werden.
Gewährleistungsansprüche unter dem Kaufvertrag
Ein weiterer wesentlicher Punkt in Kaufverträgen ist die Gewährleistung. Die Gewährleistung beim Immobilienkauf ist dafür ausschlaggebend, ob der Verkäufer der Wohnung oder des Hauses verschuldensunabhängig für Mängel einzustehen hat, die bei Übergabe der Liegenschaft entweder bereits vorhanden oder angelegt waren. Ist das Kaufobjekt mangelhaft, dann beantwortet das Gewährleistungsrecht die Frage, ob die Kosten zur Behebung dieser Mängel vom Verkäufer oder vom Käufer zu tragen sind. Gleiches gilt für bestimmte Zusicherungen des Verkäufers, wie etwa zur Lastenfreiheit oder den Bauzustand der Liegenschaft.
Ein Ausschluss der Gewährleistung zwischen Privaten ist grundsätzlich zulässig. Häufig ist den Käufern auch gar nicht bewusst, dass sogenannte Besichtigungsklauseln einen Ausschluss der Gewährleistung bewirken. Tritt jedoch ein Unternehmer als Verkäufer auf und ist der Käufer ein Verbraucher, so ist gemäß den Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes eine Einschränkung der Gewährleistungsrechte des Verbrauchers und somit ein Gewährleistungsausschluss unzulässig. Dies unabhängig davon, welche Regelungen der Kaufvertrag zu diesem Thema vorsieht.
Angesichts der relativ kurzen Gewährleistungspflichten können die Ansprüche des Käufers alternativ noch auf weitere Rechtsgrundlagen, wie etwa Schadenersatz oder Irrtum, gestützt werden. Dies ist jedoch nur bei Vorliegen von weiteren Voraussetzungen möglich. So etwa dem Verschulden des Verkäufers für die Geltendmachung von Schadenersatz. Im Gegensatz dazu ist bei der Gewährleistung kein Verschulden des Verkäufers erforderlich. Auch bei einem grundsätzlich wirksamen Gewährleistungsverzicht kann die Anwendbarkeit dieser Rechtsinstrumente geprüft werden.
Zu beachten ist auch, dass den Verkäufer bei der Veräußerung einer Liegenschaft ungeachtet eines allfälligen Gewährleistungsausschlusses auch eine gewisse Aufklärungspflicht trifft. Sind dem Verkäufer also Mängel bekannt, seien diese physischer oder rechtlicher Natur, sollten diese jedenfalls von Beginn an dem Käufer offengelegt werden und entsprechend im Kaufvertrag vermerkt werden. Andernfalls läuft der Verkäufer Gefahr, nachträglich Rückforderungsansprüchen des Käufers ausgesetzt zu sein.
Vor dem Hintergrund der oben erwähnten vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten zur Gewährleistung sollte diesem Punkt bei der Vertragserstellung vermehrt Aufmerksamkeit gewidmet werden. Häufig wird der Kaufvertrag vom Rechtsanwalt des Verkäufers erstellt, der wohl in den meisten Fällen einen Ausschluss der Gewährleistung vorsieht. Wegen der ohnehin schon hohen Nebenkosten beim Immobilienerwerb könnten die Käufer geneigt sein, auf die Prüfung des Kaufvertrags durch einen eigenen Anwalt zu verzichten. Dabei sind es genau diese Punkte, die darüber entscheiden, ob die Käufer allfällige Kosten für die Mängelbehebung an der Liegenschaft zu tragen haben. Idealerweise wird aus Käufersicht bereits im Kaufangebot festgehalten, dass die Gewährleistung nicht ausgeschlossen wird. Hingegen ist es naturgemäß aus Verkäufersicht erstrebenswert, jegliche Rechte des Käufers, sei es auf Gewährleistung, Schadenersatz oder Irrtumsanfechtung, so weit wie möglich auszuschließen. Durch entsprechende Ausgestaltung des Vertrags können oft schon im Vorfeld jahrelange und kostspielige Prozesse vermieden werden.
Steuern und Kosten beim Liegenschaftserwerb
Bei der Veräußerung von Immobilien sind unter anderem die Bestimmungen über die Immobilienertragssteuer, die Grunderwerbsteuer und die gerichtlichen Eintragungsgebühren zu beachten.
Die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühren werden üblicherweise vom Käufer bezahlt und gemeinsam mit dem Kaufpreis auf einem Anderkonto des als Treuhänder einschreitenden Rechtsanwalts hinterlegt und von diesem direkt an das Finanzamt abgeführt. Die Kosten der Vertragserrichtung werden in der Regel ebenso vom Käufer bezahlt. Sofern Immobilienertragssteuer anfällt, wird diese vom Treuhänder üblicherweise ebenfalls aus dem Kaufpreis direkt an das Finanzamt bezahlt.
Aufgabe des Rechtsanwalts beim Immobilienkauf
Die Leistungen eines Rechtsanwalts im Zusammenhang mit dem Liegenschaftserwerb umfassen neben der treuhändigen Abwicklung des Kaufs die Erstellung und Verhandlung des Kaufvertrags, idealerweise auch bereits die rechtliche Beratung im Vorfeld zum Kaufangebot, die Vornahme der Selbstberechnung und Abfuhr der Steuern, eine allfällige Lastenfreistellung bestehender Finanzierungen sowie die grundbücherliche Durchführung des Vertrags. Sofern der im Zusammenhang mit dem Liegenschaftserwerb erforderliche Aufwand im Vorhinein abschätzbar ist, wird üblicherweise eine Pauschale für die Leistungen des Rechtsanwalts vereinbart.
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