Der Kaufvertrag stellt die Grundlage für den entgeltlichen Erwerb einer Immobilie in Österreich dar, sei es ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung. Häufig schließen die Parteien bereits im Vorfeld ein Kaufangebot oder einen Vorvertrag über den Kauf des Objekts ab. Diese sind in der Regel bereits rechtsverbindlich und stellen die schuldrechtliche Einigung über den Erwerb des Vertragsgegenstands dar. Bereits bei Erstellung und Unterzeichnung des Kaufangebots sind zahlreiche rechtliche Aspekte zu beachten (für nähere Informationen zum Kaufanbot siehe folgenden Artikel in meinem Blog).  Liegt bereits ein Kaufanbot oder ein Vorvertrag vor, dann werden im Kaufvertrag die wechselseitigen Rechte und Pflichten näher ausformuliert und der Kaufvertrag wird von den Parteien notariell beglaubigt unterzeichnet, was für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch erforderlich ist. Aufgabe des Notars dabei ist, die Echtheit der Unterschrift zu bestätigen, also dass die Unterschriften tatsächlich von den Unterzeichnenden stammen.

Der Kaufvertrag sollte jedenfalls einen gewissen Mindestinhalt aufweisen, so etwa die Parteien, eine exakte Umschreibung des Kaufgegenstands, wie mit allfälligen Lasten auf der Liegenschaft umzugehen ist, den Übergabezeitpunkt sowie eine Aufsandungserklärung. Darüber hinaus empfiehlt es sich, die treuhändige Abwicklung des Liegenschaftskaufs zu vereinbaren. Damit wird sichergestellt, dass der Kaufpreis erst an den Verkäufer ausbezahlt wird, wenn der Käufer im Grundbuch eingetragen ist. Der Verkäufer hingegen hat den Vorteil, dass er den Kaufpreis auch tatsächlich erhält, wenn er sein Eigentum aufgibt. Somit muss keine der Parteien in Vorleistung treten.

Die Leistungen eines Rechtsanwalts im Zusammenhang mit dem Liegenschaftserwerb umfassen neben der treuhändigen Abwicklung des Kaufs die Erstellung und Verhandlung des Kaufvertrags, idealerweise auch bereits die rechtliche Beratung im Vorfeld zum Kaufangebot, die Vornahme der Selbstberechnung und Abfuhr der Steuern sowie die grundbücherliche Durchführung des Vertrags.

Ein weiterer wesentlicher Punkt in Kaufverträgen ist die Gewährleistung. Die Gewährleistung beim Immobilienkauf ist dafür entscheidend, ob der Verkäufer der Wohnung oder des Hauses verschuldensunabhängig für Mängel einzustehen hat, die bei Übergabe der Liegenschaft entweder bereits vorhanden oder angelegt waren. Ist das Kaufobjekt mangelhaft, dann stellt sich die Frage, ob die Kosten zur Behebung dieser Mängel vom Verkäufer oder vom Käufer zu tragen sind. Gleiches gilt für bestimmte Zusicherungen des Verkäufers, wie etwa zur Lastenfreiheit oder dem Bauzustand der Liegenschaft.

Ein Ausschluss der Gewährleistung zwischen Privaten ist grundsätzlich zulässig. Häufig ist den Käufern auch gar nicht bewusst, dass sogenannte Besichtigungsklauseln einen Ausschluss der Gewährleistung bewirken. Tritt jedoch ein Unternehmer als Verkäufer auf und ist der Käufer ein Verbraucher, so ist gemäß den Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes eine Einschränkung der Gewährleistungsrechte des Verbrauchers und somit ein Gewährleistungsausschluss unzulässig. Dies unabhängig davon, welche Regelungen der Kaufvertrag zu diesem Thema vorsieht.

Angesichts der relativ kurzen Gewährleistungspflichten können die Ansprüche des Käufers alternativ noch auf weitere Rechtsgrundlagen, wie etwa Schadenersatz oder Irrtum, gestützt werden. Dies ist jedoch nur bei Vorliegen von weiteren Voraussetzungen möglich. So etwa dem Verschulden des Verkäufers für die Geltendmachung von Schadenersatz. Im Gegensatz dazu ist bei der Gewährleistung kein Verschulden des Verkäufers erforderlich. Auch bei einem grundsätzlich wirksamen Gewährleistungsverzicht kann die Anwendbarkeit dieser Rechtsinstrumente geprüft werden.

Zu beachten ist auch, dass den Verkäufer bei der Veräußerung einer Liegenschaft ungeachtet eines allfälligen Gewährleistungsausschlusses auch eine gewisse Aufklärungspflicht trifft. Sind dem Verkäufer also Mängel bekannt, seien diese physischer oder rechtlicher Natur, sollten diese jedenfalls von Beginn an dem Käufer offengelegt werden und entsprechend im Kaufvertrag vermerkt werden. Andernfalls läuft der Verkäufer Gefahr, nachträglich Rückforderungsansprüchen des Käufers ausgesetzt zu sein.

Vor dem Hintergrund der oben erwähnten vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten zur Gewährleistung sollte diesem Punkt bei der Vertragserstellung vermehrt Aufmerksamkeit gewidmet werden. Häufig wird der Kaufvertrag vom Rechtsanwalt des Verkäufers erstellt, der wohl in den meisten Fällen einen Ausschluss der Gewährleistung vorsieht. Wegen der ohnehin schon hohen Nebenkosten beim Immobilienerwerb könnten die Käufer geneigt sein, auf die Prüfung des Kaufvertrags durch einen eigenen Anwalt zu verzichten. Dabei sind es genau diese Punkte, die darüber entscheiden, ob die Käufer allfällige Kosten für die Mängelbehebung an der Liegenschaft zu tragen haben. Idealerweise wird aus Käufersicht bereits im Kaufangebot festgehalten, dass die Gewährleistung nicht ausgeschlossen wird. Hingegen ist es naturgemäß aus Verkäufersicht erstrebenswert, jegliche Rechte des Käufers, sei es auf Gewährleistung, Schadenersatz oder Irrtumsanfechtung, so weit wie möglich auszuschließen. Durch entsprechende Ausgestaltung des Vertrags können oft schon im Vorfeld jahrelange und kostspielige Prozesse vermieden werden.

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