Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) sieht umfangreiche Schutz- und Informationspflichten für Bauträgerverträge vor. So muss der Bauträger dem Erwerber bereits vor Abgabe einer verbindlichen Vertragserklärung zahlreiche Projektinformationen verpflichtend zur Verfügung stellen. Bei Verletzung der gesetzlichen Informationspflichten durch den Bauträger steht dem Erwerber grundsätzlich ein befristetes Rücktrittsrecht zu. Der Vertrag kann unter Umständen aber auch nichtig sein.
Anwendungsbereich und Schutzzweck
Beim Bauträgervertrag kauft der Erwerber ein noch nicht fertiggestelltes Bauobjekt, beispielsweise eine erst zu errichtende Wohnung. Das Bauträgervertragsgesetz ist anzuwenden, wenn der Erwerber bereits vor Fertigstellung des Bauprojekts Zahlungen von mehr als 150 Euro pro Quadratmeter zu leisten hat. Die Vorleistungspflicht des Erwerbers ist für ihn mit einigen Risiken verbunden. Deshalb kennt das Bauträgervertragsgesetz zahlreiche Schutznormen für Erwerber und Pflichten für Bauträger. Der Bauträgervertrag muss zunächst jedenfalls in Schriftform abgeschlossen werden.
Vertragsgegenstand beim Bauträgervertrag
Die Informationspflichten des § 4 Abs 1 BTVG schreiben vor, welche Informationen der Bauträgervertrag jedenfalls enthalten muss. Grundsätzlich ist für das gültige Zustandekommen eines Vertrags die Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile, Preis und Vertragsgegenstand, ausreichend. Beim Bauträgervertrag ist Vertragsgegenstand aber ein noch nicht bestehendes Gebäude. Damit der Vertragsgegenstand trotzdem bestimmbar ist, muss der Vertrag die gesetzlich erforderlichen Mindestangaben enthalten. Der Preis muss für den Erwerber zumindest bestimmbar sein.
Die einzelnen Informationspflichten
Vertragsgegenstand, Kaufpreis und Übergabe
Im Bauträgervertrag ist jedenfalls eine Beschreibung des Vertragsgegenstands anzugeben. Das zu errichtende Gebäude samt allfälligem Zubehör (zB. Kfz-Abstellplatz) sowie die Gesamtanlage müssen umfassend beschrieben und konkretisiert werden. Der Bauträger muss aussagekräftige Pläne und Baubeschreibungen vorlegen, sowie Ausstattung, Zustand und Widmung des Vertragsgegenstandes beschreiben. Liegt das Vertragsobjekt in einer wildbach- oder lawinenbedingten Gefahrenzone, einem Hochwasserabflussgebiet oder ist die Liegenschaft im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenatlas eingetragen, muss der Bauträger den Erwerber darauf aufmerksam machen. Der Vertrag muss auch den Kaufpreis, die Kaufpreisfälligkeit, sowie die Kosten für allfällige Sonder- und Zusatzleistungen enthalten. Wird kein Fixpreis vereinbart, müssen ausgehend von einem Basispreis bestimmte Kostenfaktoren sowie eine Obergrenze vereinbart werden. Im Vertrag müssen auch die Übergabetermine für den eigentlichen Vertragsgegenstand und die allgemein nutzbarernTeile der Gesamtanlage angegeben sein. Der Erwerber muss auch alle dinglichen (zB. Pfandrechte) oder obligatorischen Lasten, die er übernehmen muss, kennen.
Sicherung, Konten und Treuhänder
Das Bauträgervertragsgesetz kennt unterschiedliche Arten von Sicherungen zugunsten des Erwerbers. Er soll damit vor einer möglichen Insolvenz des Bauträgers geschützt werden. Der Bauträger kann die Sicherungspflicht auf unterschiedliche Weise erfüllen. In der Praxis ist beim Kauf von Eigentumswohnungen nach dem BTVG eine grundbücherliche Sicherung in Verbindung mit Zahlung nach Ratenplan und Baufortschritt üblich. Möglich ist aber auch eine schulrechtliche oder pfandrechtliche Sicherung. Der Erwerber muss vor Abgabe einer verbindlichen Vertragserklärung von der Art der Sicherung informiert werden. Beim schuldrechtlichen Sicherungsmodell muss das Bauträgerkonto sogar im Vertrag angegeben werden. Bei der grundbücherlichen und pfandrechtlichen Sicherung muss ein Treuhänder bestellt werden, der die Zahlungen abwickelt. Der Erwerber muss dementsprechend über den zu bestellenden Treuhänder informiert werden.
Rücktrittsrecht bei Verstoß gegen die Informationspflichten
Dem Erwerber sollen zumindest eine Woche vor Abgabe seiner ersten Vertragserklärung alle gesetzlich vorgeschriebenen Informationen vorliegen. Der Bauträger muss also dem Erwerber rechtzeitig vor Vertragsabschluss den vorgesehenen Vertragsinhalt und alle erforderlichen Unterlagen zukommen lassen. Ansonsten kann der Erwerber von seiner Vertragserklärung bzw. vom Vertrag zurücktreten. Die Rücktrittsfrist beträgt grundsätzlich 14 Tage und beginnt frühestens mit Zustandekommen des Vertrags. Wurde der Erwerber über das Rücktrittsrecht nicht belehrt, beginnt die 14-tägige Frist nicht zu laufen. Das Rücktrittsrecht erlischt allerdings auch in diesem Fall spätestens sechs Wochen nach Zustandekommen des Vertrags.
Nichtigkeit des Bauträgervertrags
Die nach § 4 Abs 1 BTVG inhaltlichen Mindestanforderungen sind grundsätzlich wesentliche Vertragsbestandteile des Bauträgervertrags. Fehlt im Vertrag zumindest ein Merkmal, kann der Bauträgervertrag nichtig sein. Sind im Bauträgervertrag beispielsweise nicht beide Übergabetermine nach § 4 Abs 1 Z 5 BTVG angegeben, besteht relative Nichtigkeit. In diesem Fall kann der Erwerber den Vertrag anfechten und allfällige bisher erbrachte Leistungen zurückfordern.
Kaufanbot
In der Praxis ist es üblich, dass Erwerber vor Abschluss eines Kaufvertrags ein Kaufanbot abgeben. Das Kaufanbot wird mit Annahme durch den Bauträger grundsätzlich verbindlich. Im Anwendungsbereich des Bauträgervertragsgesetz ist zu prüfen, ob hinsichtlich des Kaufanbots die gesetzlichen Informationspflichten erfüllt wurden. Weist das schriftliche Kaufanbot des Erwerbers alle erforderlichen Inhalte auf und ist von Erwerber und Bauträger unterschrieben worden, ist der Bauträgervertrag bereits gültig zustande gekommen. Fehlen einzelne Informationen gelten für die Rechtsfolgen die Bestimmungen wie für den Bauträgervertrag.
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