Die Bestimmungen über den Grundverkehr sind insbesondere für Personen relevant, die in Österreich eine Liegenschaft erwerben wollen und keine österreichische Staatsbürgerschaft haben.
Grundverkehr in Österreich
Der Erwerb von Liegenschaften in Österreich wird durch das Grundverkehrsrecht beschränkt. Die unterschiedlichen Grundverkehrsgesetze der neun Bundesländer regeln den Grundverkehr. Sie unterscheiden sich teilweise in Systematik und Ausführung. Allerdings beruhen alle auf ähnlichen Grundsätzen. Im Folgenden finden Sie eine Übersicht über die grundverkehrsbehördlichen Regelungen mit Schwerpunkt auf dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz.
Arten von Grundverkehr
Es gibt mehrere unterschiedliche Arten von Grundverkehr: Einerseits den sogenannten „grünen“ Grundverkehr, der den Erwerb von land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken regelt. Für den Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken ist grundsätzlich in allen Bundesländern – außer Wien – eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung notwendig. Wesentliche Bedeutung in der Praxis hat der „Ausländergrundverkehr“. Dieser regelt die Voraussetzungen für den Erwerb von österreichischen Liegenschaften für Ausländer. In manchen Bundesländern gibt es auch grundverkehrsbehördliche Bestimmungen, die den Erwerb und Bau von Zweitwohnsitzen beschränken.
Genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte
Genehmigungspflichtig sind grundsätzlich Rechtsgeschäfte über den Erwerb von Liegenschaften, insbesondere Kauf- und Übergabsverträge. Der Vertrag wird nur wirksam, wenn die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt wird. Ist das nicht der Fall, war das Rechtsgeschäft von Anfang an unwirksam. Neben dem Erwerb von Eigentum können, abhängig vom Bundesland, auch der Erwerb von dinglichen Rechten oder Bestandsrechten an Liegenschaften genehmigungspflichtig sein. Auch beim Erwerb im Rahmen einer Versteigerung ist in der Regel eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung notwendig. Der Liegenschaftserwerb von gesetzlichen Erben ist grundsätzlich vom Grundverkehrsrecht ausgenommen.
Eintragungen im Grundbuch
Ist das zugrundeliegende Rechtsgeschäft genehmigungspflichtig, dürfen Eintragungen im Grundbuch nur nach Vorlage der rechtskräftigen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung vorgenommen werden. In manchen Fällen reicht auch eine Negativbestätigung: Das ist eine Bestätigung, dass das Rechtsgeschäft von der Genehmigungspflicht ausgenommen ist. Ansonsten muss eine behördliche Bestätigung darüber vorliegen, dass das zugrundeliegende Rechtsgeschäft keiner Genehmigung bedarf. Jedenfalls muss eine Rechtskraftbestätigung der behördlichen Entscheidung vorliegen. Ansonsten darf das Grundbuchgericht die Eintragung (noch) nicht vornehmen.
Grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Liegenschaftserwerb von Ausländern
Rechtsgeschäfte über den Erwerb von Liegenschaften, an denen Ausländer beteiligt sind, müssen grundsätzlich verwaltungsbehördlich genehmigt werden. Als Ausländer gelten im Grundverkehrsrecht Personen, die nicht österreichische Staatsbürger sind. Voraussetzung für den Erwerb von Eigentum oder sonstigen dinglichen Rechten an Liegenschaften sind meist das Vorliegen wirtschaftlicher, kultureller, sozialer oder politischer Interessen. Teilweise sehen die einzelnen Grundverkehrsgesetze Versagungsgründe für die Genehmigung vor. Für den Erwerb von Wohnungseigentum gibt es in manchen Bundesländern Erleichterungen für Ausländer.
Gleichstellung von EWR- und EU-Bürgern
Staatsangehörige von Mitgliedstaaten der EU (Europäische Union) und des EWR (Europäischer Wirtschaftsraum) benötigen für den Erwerb von Immobilien in Österreich grundsätzlich keine grundverkehrsbehördliche Genehmigung. Die in der Europäischen Union gewährten Grundfreiheiten, wie der freie Kapitalverkehr sowie die Niederlassungs- und Arbeitnehmerfreizügigkeit, dürfen durch das österreichische Grundstücksverkehrsrecht nicht eingeschränkt werden. Die unterschiedlichen Grundverkehrsgesetze der Bundesländer enthalten daher Regelungen, die dem unionsweiten Diskriminierungsverbot Rechnung tragen. Teilweise werden EWR- bzw. EU-Bürger österreichischen Staatsangehörigen gleichgestellt. Das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz gewährt den Liegenschaftserwerb von EWR- und EU-Bürgern in Ausübung der Grundfreiheiten.
Juristische Personen
Die Regelungen zum Ausländergrundverkehr gelten auch für juristische Personen. Ausländische juristische Personen sind in der Regel solche, die ihren Sitz bzw. die Hauptverwaltung oder Hauptniederlassung nicht in Österreich haben. Auch juristische Personen mit Sitz bzw. Hauptniederlassung im Inland können Ausländer-Eigenschaft haben, wenn ihre Leitungsorgane und/oder stimmberechtigten Mitglieder überwiegend Ausländer sind. Für juristische Personen aus EWR- bzw. EU-Staaten gelten wiederum Sonderregelungen. Sie sind in Ausübung der Grundfreiheiten (Niederlassungsfreiheit, freier Dienstleistungs- und Kapitalverkehr) österreichischen Körperschaften gleichgestellt.
Genehmigungsvoraussetzungen nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz
Nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzwird die grundverkehrsbehördliche Genehmigung beispielsweise bei Vorliegen von volkswirtschaftlichen oder sozialen Interessen erteilt. Als soziales Interesse gilt die Befriedigung eines persönlichen Wohnbedürfnisses. Volkswirtschaftliches Interesse liegt insbesondere vor, wenn die Liegenschaft im Zusammenhang mit betrieblichen Interessen erworben werden soll. Ausgenommen von der Genehmigungspflicht sind Rechtsgeschäft von Ehegatten und eingetragenen Partnern, sofern einer von ihnen österreichischer Staatsbürger ist.
Grundverkehrsbehörde
Die zuständige Behörde ergibt sich aus dem jeweiligen Grundverkehrsgesetz. In Wien ist die Einwanderungsbehörde (MA 35) für den Ausländergrundverkehr zuständig. Der Antrag kann dort persönlich, schriftlich (per Post oder E-Mail) oder mittels Online-Antrag eingebracht werden. Liegen die Voraussetzungen vor, kann auch eine Negativbestätigung beantragt werden. Das gilt für Begünstigte aufgrund von Staatsverträgen oder gewisse juristische Personen sowie Beschäftigte von einigen internationalen Einrichtungen.
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