Erwerben wie so häufig zwei Personen gemeinsamen eine Wohnung oder ein Haus, gilt es insbesondere bei Vorliegen von Wohnungseigentum besondere rechtliche Aspekte zu beachten. Möchte etwa einer der Eigentümer seinen Anteile verkaufen, so ist dazu die Zustimmung des zweiten Eigentümers erforderlich. Aber auch für den Todesfall sieht das Wohnungseigentumsgesetz besondere Regelungen vor. Ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung zwischen den sogenannten Eigentümerpartnern geht der Liegenschaftsanteil des Verstorbenen von Gesetzes wegen auf den anderen Partner über, auch wenn dieser testamentarisch anderes anordnen sollte. Überdies ist unter gewissen Umständen für den Übergang des Anteils als Gegenleistung ein gewisser Betrag in die Verlassenschaft zu bezahlen.
Angesichts dieser nicht immer von den Parteien gewünschten Rechtsfolgen empfiehlt es sich beim Wohnungs- oder Hauskauf zu zweit, die wechselseitigen Rechte und Pflichten vorab zu regeln. So kann mit einer Partnerschaftsvereinbarung von den gesetzlichen Bestimmungen abgewichen werden, falls diese für die Eigentümerpartner nicht akzeptabel sein sollten. Darüber hinaus können in einer solchen Vereinbarung auch weitere, in der Folge näher dargestellte Punkte geregelt werden.
Eigentümerpartnerschaft und Verfügung über die Anteile
Die Beratungspraxis zeigt, dass sich viele angehende Immobilienbesitzer nicht bewusst sind, in welche Art von rechtlicher Konstruktion sie sich durch den Kauf einer Immobilie eigentlich begeben. Erwirbt man etwa eine Wohnung oder ein Reihenhaus und ist an der Liegenschaft sogenanntes Wohnungseigentum begründet, dann wird man präzise gesprochen nicht Eigentümer des jeweiligen Objekts, sondern man erwirbt einen ideellen Anteil an der gesamten Liegenschaft sowie damit verbunden das Recht, das jeweilige Objekt exklusiv zu nutzen und alleine darüber zu verfügen.
Das Verhältnis zwischen den Miteigentümern regelt das Wohnungseigentumsgesetz. Darin wird unter anderem festgehalten, dass zwei natürliche Personen, die gemeinsam Wohnungseigentum erwerben, von Gesetzes wegen eine sogenannte Eigentümerpartnerschaft bilden. Daraus folgt, dass die Anteile der Partner nicht unterschiedlich belastet werden dürfen, die Partner solidarisch für sämtliche Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem Objekt haften und insbesondere, dass einer der Partner über seinen Hälfteanteil nicht ohne die Zustimmung des anderen Partners verfügen darf.
Kommt es zum Zerwürfnis oder zur Trennung zwischen den Partnern und möchte einer der Partner seinen Anteil am Wohnobjekt veräußern, so ist dies nur mit Zustimmung des anderen Partners möglich. Verweigert dieser die Zustimmung, verbleibt nur mehr die Möglichkeit, den oft teuren und zeitintensiven Klagsweg zu beschreiten und bei Gericht eine Teilungsklage einzubringen.
Mit einer rechtzeitig zwischen den Parteien abgeschlossen Vereinbarung können bereits vorab die gewünschten Rechtsfolgen für den Fall einer Trennung festgelegt werden. Ebenso kann aber auch vertraglich für einen gewissen Zeitraum auf das Recht verzichtet werden, eine Teilungsklage zu erheben.
Unterschiedlich hohe Kaufpreiszahlungen der Partner
Nicht selten kommt es vor, dass die Eigentümerpartner unterschiedlich hohe Beiträge zum Erwerb der Liegenschaft beisteuern, etwa weil diese nicht über dasselbe Eigenkapital verfügen. Das Gesetz sieht jedoch bei Eigentümerpartnern zwingend vor, dass jeder der Partner nur die Hälfte (und nicht mehr oder weniger) der Wohnung oder des Hauses (des Mindestanteils) erwerben kann.
Daher empfiehlt es sich, bereits vorab für den Fall der Beendigung der (Eigentümer-)Partnerschaft eine Regelung über die Aufteilung des Erlöses aus dem Verkauf des Objekts zu treffen. Insbesondere sind dabei auch die unterschiedlichen Fallkonstellation zu berücksichtigen, wie etwa dass entweder das gesamte Objekt oder nur der Anteil eines der Partner veräußert wird.
Rechtsfolgen im Todesfall
Gesetzlich ist vorgesehen, dass der Anteil des Eigentümerpartners in dessen Todesfall automatisch auf den anderen Partner übergeht und dieser unter gewissen Umständen als Gegenleistung eine sogenannte Ausgleichszahlung in die Verlassenschaft zu leisten hat.
Von dieser Regelung kann insofern vertraglich abgewichen werden, als dass der Anteil des Verstorbenen einer anderen natürlichen Person als dem anderen Partner zukommen soll. Hier ist insbesondere zu beachten, dass das Gesetz vorsieht, dass diese Vereinbarung nur unter anwaltlicher Mitwirkung oder vor einem Notar abgeschlossen werden kann.
Erwerben zum Beispiel Lebensgefährten gemeinsam Wohnungseigentum und sind sie der Ansicht, dass der jeweilige Hälfteanteil im Todesfall von einem der Partner nicht von Gesetzes wegen auf den anderen Lebensgefährten, sondern etwa einen Familienangehörigen übergehen soll, dann ist dafür die angesprochene vertragliche Vereinbarung erforderlich. Eine testamentarische Verfügung wäre hierfür nicht ausreichend.
Als Gegenleistung für die Übernahme des Hälfteanteils des Verstorbenen ist grundsätzlich ein Übernahmepreis in die Verlassenschaft zu bezahlen, der sich nach der Hälfte des Verkehrswerts des Mindestanteils berechnet. Bei Vorliegen gewisser Voraussetzungen kann dieser Übernahmepreis aber auch niedriger sein oder ganz entfallen.
Liegen diese Voraussetzungen nicht vor und wäre ein Übernahmepreis zu bezahlen, so besteht die Möglichkeit, dem überlebenden Partner diesen Übernahmepreis zu erlassen. Dabei ist aber jedenfalls zu beachten, dass dies nur in Form eines Testaments oder einer Schenkung auf den Todesfall möglich ist und somit gewisse Formvorschriften einzuhalten sind.
Weitere in einem Partnerschaftsvertrag zu regelnde Punkte
Das Gesetz sieht für Lebensgemeinschaften keine mit der Ehe vergleichbaren Regelungen vor. Handelt es sich bei den Eigentümerpartnern daher um Lebensgefährten, wäre es darüber hinaus anzudenken, in den Partnerschaftsvertrag Regelungen über die vom jeweiligen Partner eingebrachten Sachen, laufende Ausgaben, Anschaffungen während der Lebensgemeinschaft oder Unterhalt aufzunehmen.
Für die Richtigkeit und Aktualität der juristischen Inhalte dieser Website wird keine Haftung übernommen, insbesondere stellt die Darbietung der Information keine Rechtsberatung dar oder ist geeignet, bei konkreten Fragestellungen eine Rechtsberatung zu ersetzen. Bei Fragen steht Ihnen Rechtsanwalt MMag. Maximilian Höltl jederzeit gerne zur Verfügung.
